Строительство складов — в чем преимущества?
Иметь свой склад сегодня не такая уж и редкость для бизнесменов. С точки зрения логистики — это чуть ли не самая важная составляющая транспортных перевозок, потому что доставить товар можно в любую точку земли, а вот хранить его — это уже задача посложнее. Поэтому строительство складов и является такой сложной и важной задачей. Нужно не просто возвести удобное и максимально выгодное по цене здание, но еще и рассчитать его эффективность. Сделать все, чтобы вложенные средства окупились в максимально быстрые сроки.
Однако не все бизнесмены предпочитают строить склады, они просто берут в аренду уже готовые амбары и платят владельцу за аренду. Мы постараемся объяснить, почему создавать складское помещение с нуля выгоднее.
Что такое склад?
Ошибочно считать, что склад — это всего лишь помещение, в котором хранятся товары, продукты, детали и проч. На самом деле склад — это большая и сложная логистическая система, которая выполняет комплекс задач по реализации товаров. Здесь важно не потерять ни одну единицу, вести учет всех отгрузок, определять качество продуктов и при необходимости отсеивать брак.
Для каждого определенного склада подразумеваются свои правила работы. Во-первых, каждый склад обладает своей уникальной территорией, во-вторых, от других помещений его отличает используемые при работе инструменты, в-третьих, для каждого склада работает своя формула определения эффективности.
Строительство складов: 3 причины, которые убедят вас в правильности выбора
Помимо своих основных функций, склад может также сдаваться вами в аренду для более мелкого бизнеса. На первых порах, если ваше помещение окажется слишком крупным для имеющегося в наличии товара, часть его можно предложить в аренду.
Вы сами выбираете место для строительства складов, удобное для грузоперевозок и т. д. Кроме того, на размеры помещения, характер расположения инструментов и прочих элементов тоже влияете только вы.
Сдаваемые в аренду складские помещения строились гораздо раньше вашего прихода в бизнес, а соответственно, технологии, которые использовались тогда, безбожно устарели. Вам придется платить не только за аренду, но и за переоснащение всего комплекса.
Какие виды складов можно выделить?
Склады бывают разными и в зависимости от своего назначения имеют определенные отличия в схеме конструкции. Так, строительство складов пищевой продукции будет подразумевать отделение зоны холодильников и морозильных камер в помещении. В зависимости от длительности хранения продуктов могут отличаться размеры полок, камер и т. д.
По скорости операций склады бывают:
По условиям хранения склады разделяют на:
Таких классификаций можно приводить огромное количество и, как правило, застройщику для заучивания наизусть они не нужны. Достаточно просто объяснить инженеру и рабочим предназначение будущего склада или амбара и вам уже расскажут обо всех особенностях будущего помещения.
Особенности строительства складов
Сами по себе конструкции складских помещений должны обладать хорошими показателями транспортировки. Здесь важно выбрать максимально удобный материал, который бы отличался небольшим весом и простотой в сборке. Сегодня для строительства складов выбирают прочные металлоконструкции. Они особенно нравятся строителям благодаря быстроте установки, легковесности и устойчивости к коррозии.
Среди всех металлоконструкций самыми популярным считаются легкие металлоконструкции и сэндвич-панели. Они позволяют возводить многоэтажные помещения в быстрые сроки и легко поддаются демонтажу, реконструкции в будущем.
Требования заказчиков к современному складу
В последнее время в силу активного развития игроков, которым требуются нестандартные помещения, на рынке складской недвижимости наметилась тенденция к сделкам по схеме built-to-suit. Однако мировой опыт показывает, что спекулятивные склады все равно будут востребованы. Разумеется, для этого они должны быть высокого качества. Если раньше определяющую роль играл уровень ставок, то сегодня арендаторы отдают предпочтение качественному продукту в лучшей локации, понимая, что это требует более высоких затрат. Но одновременно с этим они желают получать такой уровень качества склада и сервис, который позволит им максимально эффективно оптимизировать свои логистические процессы.
Рынок складских услуг в России, пожалуй, больше всех других выиграл от кризиса: сегодня он стал рынком арендатора, что заставляет собственников и складских девелоперов постоянно повышать качество складской недвижимости и предоставляемых услуг. Изучение запросов сегодняшних арендаторов в сочетании с постоянным мониторингом изменений и тенденций в мировом складском девелопменте позволяют сформулировать основные требования к современным складским комплексам. О том, каковы они, рассказывает Анна Сорокина, директор по аренде и маркетингу Radius Group.
Экономическая ситуация, особенно после кризисных явлений 2014 г. привела к тому, что большинство складов строятся в формате built-to-suit, то есть по заказу конкретного арендатора, в то время как объем спекулятивных предложений на рынке складской недвижимости уменьшился. По данным Colliers International, 83% введенных в эксплуатацию объектов в 2016 г. были реализованы в формате built-to-suit. Тем не менее, крупные профессиональные игроки складского девелопмента продолжают строить спекулятивные склады, рассчитанные на различные группы арендаторов – ритейлеров, производственные, логистические компании и т.д. Несмотря на различные требования этих групп арендаторов к площадям и складским услугам, можно выделить ряд параметров, которые позволяют повысить востребованность спекулятивного объекта среди широкого круга потенциальных арендаторов.
Первое требование, обеспечивающее интерес арендаторов, – удобное месторасположение комплекса. Логистика неразрывно связана с географией и транспортными потоками. Для эффективной логистики важны как общая транспортная доступность к складу, так и удобные подъездные пути с точки зрения цепей поставок конкретного ритейлера или поставщика. Безусловно, наиболее востребованными являются склады, расположенные около крупных и не слишком загруженных автомагистралей, вблизи аэропортов. Так, например, в Московском регионе, по версии Cushman & Wakefield, самыми подходящими для складского девелопмента являются Новокаширское (19 мин до Москвы), Симферопольское (23 мин) и Новорижское (23 мин) шоссе. Особым интересом арендаторов пользуются склады, построенные на пересечении крупных трасс и «колец», что дает возможность оперативного выезда на другие шоссе, минуя МКАД. Для многих арендаторов важным является близость к аэропортам. Когда мы выбирали площадку для строительства индустриального парка «Южные Врата», то высокая транспортная доступность, близость к Москве и аэропорту «Домодедово» стали определяющими параметрами. Парк «Южные Врата» расположен на пересечении двух федеральных трасс – А107 «Московское малое кольцо» (ММК) и М4 «Дон». До Москвы от него можно добраться за 20 мин, до международного аэропорта Домодедово – в пределах 15 мин.
Качество складского комплекса определяется наличием коммуникаций и полученными мощностями, в первую очередь, обеспеченностью электроэнергией. Лучше всего обеспечить склад по второй категории надежности, когда на объект заходят сразу два независимых источника электроэнергии, – это значительно снижает операционные риски и исключает случаи отключения одного из них. Обязательным является наличие резервного источника электроэнергии – как минимум, для нужд систем жизнеобеспечения. Лучший вариант – если на объекте существует возможность подключить дополнительный генератор для резидентов с особыми требованиями к энергоснабжению. Например, если арендатор использует камеры для хранения продуктов в глубокой заморозке или холодильные камеры для молочных продуктов, отключение электроэнергии даже на короткое время может привести к большим потерям.
Второй важный момент: складское здание должно быть оснащено качественной системой пожаротушения. Важным будет наличие собственной насосной станции, расположенной на территории индустриального парка. Дополнительное преимущество, которое является важным требованием большинства иностранных страховщиков, – наличие запасных дизельных насосов в дополнение к электрическим. В «Южных Вратах» установлена быстродействующая спринклерная система на базе оросителей ESFR-25 с широким диапазоном распыления и высоким напором воды. Такая система, как правило, не требует использования внутристеллажных спринклеров даже при шести ярусах хранения.
Важным условием, определяющим качество склада, является работа профессиональной управляющей компании, наличие которой гарантирует, что парк будет эксплуатироваться должным образом, а арендатор в случае непредвиденных обстоятельств быстро получит качественный сервис.
В «Южных Вратах» полный спектр услуг по охране, техническому обслуживанию и уборке территории предоставляется арендаторам круглосуточно. Это позволяет повысить операционную эффективность и безопасность инфраструктуры наших резидентов.
Сегодня перед девелопером стоит задача не просто сдать площадь арендатору – важно понимать бизнес резидента и дать ему возможность сосредоточиться на развитии. В связи с этим растет роль клиентского сервиса. Предоставить резиденту такие решения, которые позволят ему вести бизнес эффективно, означает приобрести надежного и долгосрочного партнера. Хороший пример подобного партнерства – синергия арендаторов в рамках одного логистического парка. Это явление достаточно распространено в мировой практике, но для России, к сожалению, пока является редкостью. В «Южных Вратах» был разработан такой специальный проект для одного из самых крупных ритейлеров в России – Leroy Merlin. Для более эффективной логистики, а также существенной экономии временных и денежных затрат для поставщиков резидента были созданы специальные решения по размещению в парке.
Разумеется, качество склада определяет и уровень ставок. Хороший продукт не может быть дешевым. Ошибочно думать, что востребованность склада станет выше, если цена будет самой низкой на рынке. Рынку нужны качественные склады, которые априори не могут стоить дешево, и клиенты это понимают. Крайне низкая цена настораживает арендатора, который предполагает, что вероятнее всего девелопер сэкономил на стройке, или уклоняется от уплаты налогов.
Еще один аспект востребованного складского комплекса – возможность арендовать большие площади. Ранее компании часто арендовали площадь больше, чем требовалось первоначально: часть использовали под свои нужды, часть отдавали субарендаторам. С ростом бизнеса резиденты постепенно вытесняли своих субарендаторов и занимали помещение полностью. Сейчас ситуация изменилась. Компании арендуют столько, сколько им требуется в конкретный период. Однако когда они расширяются, то могут столкнуться с нехваткой спекулятивных площадей в своем парке и невозможностью арендовать больше. Поэтому для складского комплекса будет большим плюсом и конкурентным преимуществом, если у его арендаторов имеется возможность расширить свой бизнес в перспективе.
Оценки перспективности строительства складского комплекса
Оценки перспективности строительства складского комплекса
Сегодня многие инвесторы, построив складские комплексы в развитых регионах, получили неплохую доходность, приобрели весь необходимый опыт строительства, отработали технологии. Реагируя на дефицит качественных складских помещений, девелопмент готов массово внедрять решения в других регионах страны. Рассмотрим, по каким критериям осуществляется выбор региона для строительства складов класса А. В статье приводится оценка перспективности строительства складского комплекса в пермском крае
Темпы развития российских региональных рынков и рост экономики, наблюдаемые сегодня, требуют наличия развитой системы складирования. За последние два года большинство крупных российских и иностранных ритейлеров заявили о выходе на региональные рынки, потенциально интересные для девелопмента торговой и складской недвижимости.
Факторы привлекательности региональных рынков
При оценке региональных рынков с точки зрения инвестиционной привлекательности для строительства складских комплексов необходимо рассматривать следующие аспекты:
общеэкономические показатели региона;
расположение региона по отношению к транспортным узлам и крупным транспортным коридорам;
административный фактор;
уровень логистической подготовки местных специалистов;
уровень развития рынка складских помещений.
При принятии решения о строительст-ве складского комплекса в первую очередь ориентируются на уровень развития торговли в регионе. И это правильно, поскольку промышленным предприятиям качественные складские помещения не нужны. Однако если промышленный потенциал региона растет, то соответ-ственно растет и благосостояние населения, что хоть и с задержкой на 2–3 года, но неизбежно повлечет за собой развитие торговли. Поэтому к оценке ситуации в регионе необходимо подходить комплексно и не забывать, что строительст-во – процесс длительный, поэтому важно иметь представление о том, как развивается регион и какая в нем будет ситуация через 3–4 года. Комплексные показатели указаны в таблице 1 на стр. 56.
Расположение вблизи транспортных узлов и коридоров
Одним из основных ключевых критериев строительства складского комплекса является расположение региона (города) по отношению к крупнейшим транспортным узлам и коридорам.
Транспортный узел – пункт, к которому подходит не менее трех транспорт-ных линий. Обычно в транспортном узле происходит перераспределение грузов, поступающих по транспортным путям. Здесь осуществляются транспорт-но-ремонтные, складские, торго-во-рас-пределительные виды работ, создаются предприятия по первичной переработке сырья, поступающего с окрестностей для последующей отправки по магистралям.
Обозначения транспортных коридоров
Система международных транспортных коридоров на территории Российской Федерации включает в себя два евроазиатских коридора («Север–Юг» и «Транссиб»), Северный морской путь, панъевропейские транспортные коридоры № 1 и № 9, а также коридоры, связывающие северо-восточные провинции Китая через российские морские порты Приморского края с портами стран Азиатско-тихоокеанского региона.
Каждому из коридоров присвоено собственное обозначение:
коридор «Север–Юг» – NS;
коридор «Транссиб» – TS;
коридор «Северный морской путь» –SMP;
коридор «Приморье-1» (ХарбинГродеково–Владивосток/Находка/Восточный–порты Азиатско-Тихоокеанского региона) – PR1;
коридор «Приморье-2» (Хуньчунь–Краскино–Посьет/Зарубино–порты АТР) – PR2;
панъевропейский транспортный коридор № 1 – PE1;
панъевропейский транспортный коридор № 9 – PE9.
В составе коридоров выделены основные железнодорожные, автомобильные и водные маршруты и ответвления от них, обозначение которых включает наименование коридора, вид транспорта и порядковый номер (для ответвлений от основного маршрута).
Комплексный транспортный узел – транспортный узел, к которому подходят линии разных видов транспорта. Обычно комплексные транспорт-ные узлы служат местом перевалки грузов с одного вида транспорта на другой.
Транспортный коридор – определенное направление (маршрут) массовых перевозок грузов между центрами социально-экономической активности, которое обслуживается несколькими видами транспорта, способными обеспечить высокую скорость перевозки.
Значимость критериев при анализе расположения по отношению к транспортным узлам отражена в таблице 2. Для установления коэффициента использовался сравнительный метод. Факторы ранжируются по степени важности, в соответствии с этим определяется вес каждого фактора.
Для оценки расположенности по отношению к транспортным узлам и систематизации полученных данных заполняется таблица 3 на стр. 58.
В соответствии с имеющимися данными проставляются коэффициенты и рассчитывается суммарный коэффициент для каждого города.
Для строительства складского комплекса требуется земельный участок, удовлетворяющий определенным критериям (размер, нахождение на транспортных магистралях, коммуникации, удобный подъезд). Вопрос выделения подобного участка необходимо решать с местной администрацией.
К сожалению, прозрачным и понятным процесс согласования с чиновниками в некоторых наших регионах назвать нельзя. Присутствует так называемый административный барьер. Определить однозначно его достаточно сложно, однако есть некоторые косвенные признаки, по которым можно понять его силу. Например, можно проанализировать историю взаимоотношений региона с ведущими сетями, которые принципиально не идут на «сомнительные» сделки. Если выбор и согласование участка продолжается годами, то это тревожный сигнал.
Уровень логистической подготовки специалистов
Под уровнем логистической подготовки подразумевается:
1. Наличие в регионе достаточного количества управленцев, имеющих логистическое образование, понимающих преимущества использования логистического подхода, использующих на практике логистические ин—струменты.
2. Наличие в регионе квалифицированного складского персонала.
Ни для кого не секрет, что логистическая подготовка кадров и как следствие уровень развития логистики в регионах существенно отстает от Москвы.
Это является причиной следующих рисков:
в некоторых регионах с развитой промышленностью, торговлей у руководителей и собственников еще не сложилось понимание преимуществ логистического подхода и соответст-венно преимуществ использования распределительных центров, что снижает спрос на качественные складские помещения;
для успешного функционирования распределительного центра необходимо большое количество квалифицированного складского персонала.
Если девелопер планирует после строительства заниматься оператор-ским бизнесом, то отсутствие достаточного количества квалифицированных складских работников может затянуть запуск склада (из-за проблем с набором персонала, его обучением). Это скажется негативно на доходности проекта.
Факторы, свидетельствующие о достаточной логистической образованности региона:
наличие учебных заведений, программ по логистике;
периодическое проведение логистических конференций, семинаров, круглых столов;
наличие неформальных логистических сообществ (регулярно проводятся «логишники»).
Оценка развития рынка складских помещений
Для оценки развития рынка складских помещений рассматриваются следующие вопросы:
существующая складская инфраструктура региона;
строящиеся и проектируемые объекты: площадь, класс;
спрос на складскую недвижимость.
При оценке развития рынка склад-ских помещений по каждому городу заполняются таблицы 4, 5 (см. стр. 59) и 6.
Довольно часто в тех или иных обзорах можно встретить данные о поистине фантастическом спросе в регионах на качественную складскую недвижимость (класс А или В). Такие данные возникают при использовании в опросе некорректно составленных анкет, когда вопрос задается следующим образом: «Вы бы хотели использовать складские помещения класса А?». Интересно, кто же скажет, что не хочет?
Чтобы получить представление о реальном спросе, необходимо формулировать вопрос следующим образом: «Вы бы хотели использовать складские помещения класса А за определенную цену?» или «За какую цену вы готовы арендовать/приобрести складские помещения класса А?».
Строительство складского комплекса высокого класса – процесс не только очень сложный, требующий серьезных инвестиций, но и приносящий хорошую доходность. Доходность проекта в большой степени зависит от правильности выбора региона. Следовательно, к этому процессу необходимо отнестись с большой ответственностью.
Использование предложенной комп-лексной методики позволит учесть все факторы, влияющие на привлекательность региона для строительства складского комплекса: оценить возможную доходность потенциального проекта и соотнести ее с выявленными рисками, возможными при реализации проекта.