Пример: градостроительный контроль в Великобритании
Градостроительный контроль в Великобритании осуществлялся на основе утвержденной для города градостроительной политики.
«Система планирования направлена на то, чтобы ускорить процедуру получения отводов, так как это способствует экономическому развитию и экономии средств. Заявки на отвод земли должны рассматриваться в течение восьми недель. Всегда существует презумпция в пользу разрешения отвода для строительства, конечно, если развитие (строительство) не несет очевидного вреда интересам сторон. За исключением строительства в Зеленом поясе застройщик не обязан обосновывать причины предпринимаемого строительства. В то же время официальный ответ должен быть ясным, четким, аргументированным. Любые мнения, высказанные третьей стороной (местными жителями, соседями по участку) должны быть приняты во внимание при рассмотрении вопросов об отводе. Однако «местная оппозиция» не может быть сама по себе основанием для отказа в выдаче разрешения, если оппозиция, в свою очередь, не имеет веских оснований и не подкреплена доказательствами».
Одна из главных сфер деятельности органов Муниципального управления в Великобритании состоит в выделении и подготовке к освоению и реконструкции различных участков города. Эти предложения разрабатываются на 5—10 лет. Муниципалитет диктует вид использования участка и тип производства.
В муниципалитетах, которыми руководят лейбористы, участки, как правило, сдают в аренду, что упрощает контроль за их использованием. Сторонники частного владения землей, напротив, считают, что продажа участков снимает многие проблемы содержания и эксплуатации, уменьшает объем бюрократического аппарата и способствует привлечению частного капитала к реконструкции жилой застройки.
В Шотландии принята система оповещения соседей по участку о намерениях по использованию территории. Извещение подается одновременно с подачей официальной заявки на отвод. Заявитель, в свою очередь, имеет право на обжалование решения в случае отказа или навязывании дополнительных условий. Спорные случаи рассматриваются государственными инспекторами.
Гласность в принятии Градостроительных программ и продолжительные сроки (от двадцати дней до шести месяцев) для подачи апелляций по проектам позволяют сократить согласования на последующих этапах проектирования и, в конечном счете, ускоряют реализацию застройки в натуре.
Дополнительные условия освоения участка
Дополнительные условия (обременения) при отводе земли дают возможность разрешить строительство там, где без этого пришлось бы от него отказаться. Как правило, в виде условий выдвигается долевое участие в коммунальном строительстве или компенсация неизбежного ущерба для соседних участков.
Разумное использование условий повышает эффективность контроля за строительством и делает систему планирования более гибкой. Для достижения этих целей условия должны быть ясными, резонными, практичными и отвечать следующим требованиям:
быть необходимыми при данном способе использования территории;
относиться к вопросам планировки застройки;
относиться к заявленному строительству;
предоставлять возможность контроля исполнения (быть подконтрольными);
быть точными и резонными по всем другим аспектам.
В «Рекомендациях по планировочной политике» необходимость наложения дополнительных условий рекомендуется проверить следующим тестом:
«Если бы не дополнительные условия, возможно было бы вообще использовать территорию?»;
«Не являются ли дополнительные работы обязанностью местной администрации, а не застройщика?».
При утвердительном ответе условия следует еще раз пересмотреть.
Ключевое правило состоит в том, чтобы обусловленные удобства были бы непосредственно связаны со строительством, о котором идет речь, или с использованием земли после завершения объекта. Дополнительные соглашения могут быть направлены на оптимизацию использования земли, например: изменить условия подъезда или подключения коммуникаций, или обязывать принять финансовое участие в благоустройстве открытого пространства, организации автостоянки и т.п.
Заявитель, не согласный с решением властей, может подать в суд. Но если решение было принято на основе действующего Плана развития, а заявитель не представил новых весомых доказательств, которые ранее не были учтены, то, скорее всего, ему придется понести судебные издержки. Местным властям рекомендуется применять санкции и запреты на проведение строительных работ только если строительство несообразуется с Планом развития. В любом случае предварительно необходимо найти возможные условия для продолжения строительства.
Разрешения на строительные работы в Англии
Разрешения на строительные работы в Англии
Иностранные инвесторы, которые связывают с Великобританией долговременные планы (проживание/учеба детей/бизнес) уже оценили преимущества вложения средств в строительство жилых/коммерческих объектов «с нуля».
Разрешение на строительство в Англии: оформляем правильно
Выполнение строительных и некоторых видов ремонтных работ невозможно проводить без оформления пакета разрешительных документов и согласований. Можно, конечно, попробовать самостоятельно получить все необходимые бумаги (разрешения/согласования).
Но если вы иностранный гражданин, не знакомый с процедурой оформления таких бумаг, да еще и с плохим знанием английского, то есть большая вероятность допустить немало ошибок, упустить важные моменты, которые могут привести к неприятным для вас сюрпризам. Кроме того, на подготовку бумаг и хождение по инстанциям будет затрачено много времени. Оплачивать запрос придется независимо от результата.
Для получения разрешений на строительство, пристройку или перепланировку необходимо также предоставлять чертежи, выполненные в соответствие со всеми техническими нормами, которые приняты в Британии.
На земельном участке, где планируются строительные работы, придется проводить всевозможные изыскания (геология, водные ресурсы, экология), чтобы исключить все ограничения на возведение запланированного здания.
Если на участке есть строения под снос, то следует убедиться, что они не имеют исторической ценности. Снос или перестройка таких объектов без разрешения приравнивают к криминальному деянию, нарушителю могут присудить огромный штраф и тюремный срок от 2 лет.
Участок также обследуют на наличие охраняемых видов флоры и фауны, уровня подземных вод. Следует учитывать планы муниципалитета, которые могут относиться к данному участку или прилегающей территории, мнение соседей и т. д.
В некоторых районах придется учитывать местных строительные нормы, особенности дизайна фасадов и выполнять проектные работы в соответствии с данными нормами.
Если на свою заявку вы получаете отказ, то придется самостоятельно разбираться с причинами, исправлять ошибки, снова подавать заявку и оплачивать услуги. Повторное обращение также не гарантирует получения разрешения.
Разрешение на строительство: обратитесь к профессионалам
Для граждан СНГ важно подобрать компанию для партнерства, в которой есть квалифицированные специалисты (юристы, экономисты, архитекторы) в совершенстве владеющие русским и английским языками и досконально знающие законодательство страны. Кроме того, такая компания должна иметь возможность обеспечить комплексное решение поставленных задач. Это значительно облегчит ведение переговоров, позволит выдрать для инвестиций самый подходящий проект, быстро и качественно оформить все необходимые бумаги.
Аналитики компании учтут пожелания и финансовые возможности заказчика, предложат несколько наиболее удачных вариантов, представленных на рынке. Проконсультируют по любому вопросу, помогут определиться с выбором перспективного проекта.
Таким образом, планирование строительства в Англии рационально начать с выбора девелопера, профессиональной компании, оказывающей полный спектр услуг, имеющей опытом работы на местном рынке и успешно реализованные проекты.
Как построить свой английский дом с нуля
Люди, приобретающие элитную недвижимость в Англии, все чаще задаются вопросом, как «построить свой дом с нуля», вместо того чтобы выбирать готовые предложения. Большинство наших клиентов – покупатели из стран СНГ с бюджетом от 1 млн фунтов стерлингов, и как минимум 10% задавали вопрос о возможности строительства собственного дома.
Если поручить возведение дома профессиональному застройщику, потребуется от 2 млн фунтов. Организовать строительство самостоятельно может быть дешевле, но придется уделить процессу больше собственного времени. В среднем в зависимости от масштаба проекта и сложности участка сама стройка может занять от 6 до 18 месяцев. Весь процесс от идеи до новоселья займет от года до нескольких лет.
Цены на недвижимость в Великобритании, а особенно в Лондоне, постоянно растут. Количество предложений ограничено. Налоговое законодательство в области купли-продажи готовой недвижимости постоянно меняется – это также мотивирует многих взяться за стройку. Но построить себе дом в Туманном Альбионе не так уж просто.
Гендиректор Российского авторского общества купил замок с привидением в Шотландии
Найти участок, получить разрешение
Лучше купить участок с разрешением на возведение определенного здания – их выдает орган местного самоуправления. Опытный специалист также поможет внести изменения в существующее разрешение, если оно не совсем соответствует требованиям (это проще, чем получить новое).
Большинство органов местного самоуправления предоставляют такую услугу, как совет о вероятности получения разрешения на строительство, еще до подачи заявления (может стоить до нескольких сотен фунтов). Так можно понять, что будет или не будет одобрено инженером, осуществляющим архитектурно-планировочный контроль, в каком стиле и из каких материалов может быть построено здание.
Получение разрешения на строительство может занять от восьми недель до нескольких месяцев, в случае если возникли какие-либо осложнения. Подать заявление (весьма подробное, содержит информацию о типе здания, материалах и т. п.) в Англии в настоящее время стоит 335 фунтов стерлингов за каждый отдельный дом. Также есть расходы, которые могут подлежать оплате в одних районах и не подлежать в других, такие как взнос застройщиков, общественный инфраструктурный сбор, и доходить до нескольких тысяч фунтов.
До начала стройки нужно также получить одобрение от инстанции по контролю качества строительных работ, а также специальные разрешения, применимые для данного района (например, разрешение на строительство в зоне ограниченной застройки).
Россияне продают виллы с дисконтом до 40%
Где взять деньги
Получить кредит от банка на строительство гораздо сложнее, чем ипотечное кредитование при покупке готового жилья. Если без привлечения финансирования не обойтись, то собственные средства нужно приготовить как минимум на приобретение земли и получение разрешения на строительство. Цена земли может составлять около 40% бюджета на дом.
Местные банки относятся благосклоннее к резидентам Великобритании, которые могут получить кредит до 65% от стоимости проекта. Но при обращении в банк они уже должны быть владельцами участка, иметь на руках разрешение и смету на строительство. Нерезидентам, получающим доход за пределами Великобритании, обычные коммерческие банки кредитов, как правило, не дают. Частные банки работают только с определенными большими объемами инвестиций и готовы предоставлять кредиты при условии размещения у себя крупных активов покупателя.
Для малобюджетных строек подойдут поставщики пакета услуг, строящие и проектирующие здания на базе ходовых строительных шаблонов. Строительство дома среднего качества по шаблону может стоить 900-1100 фунтов за 1 кв. м. В этом случае, конечно, речь не идет об элитном строительстве.
Если нужен индивидуальный дом, лучше привлечь профессионального архитектора и дизайнера. Цены от десятков тысяч до сотен тысяч фунтов в зависимости от сложности проекта и престижности бренда архитектурного бюро. В среднем 3-6% от расходов на строительство – приемлемый для рынка уровень гонорара архитектора (цена возрастет, если архитектор также контролирует процесс строительства). На услуги дизайнера закладывают, как правило, 10% от бюджета на интерьер.
Следующий шаг – найти подрядчика. На строительном рынке Великобритании широкий выбор подрядчиков, как местных, так и приехавших из-за рубежа, с опытом строительства в других станах, включая страны СНГ. Строители из стран Восточной Европы в последнее время пользуются популярностью и конкурируют с местными и по цене, и по качеству работ.
Можно нанять управляющего проектом (это 10-15% от строительных расходов), хотя некоторые покупатели предпочитают сами следить, как выполняется работа, какие используются материалы.
Когда дом возведен, надо получить акт выполненных работ в инстанции по контролю качества строительных работ, а также зарегистрировать факт владения новым объектом в государственном земельном кадастре.
Где получить вид на жительство в обмен на инвестиции
Согласовать забор и решетки на окнах
Существует огромное количество ограничений, которые обычно указаны в документе, подтверждающем право собственности (на участок, если вы покупаете участок, и на дом, если вы покупаете уже готовый дом).
Например, права соседей относительно вашей земли: право прохода или проезда, парковки, право получать доступ к чужой земле для обслуживания коммуникаций, проходящих по территории участка. Нельзя заслонить соседу дневной свет, построив стену напротив его окна. Орган местного самоуправления внимательно рассмотрит каждое возражение со стороны соседей, и если найдет его правомерным, то откажет в разрешении или наложит определенные ограничения.
Иногда иностранные инвесторы заимствуют идеи собственных удачных объектов, реализованных в других странах. Это во многом определяет облик их английского дома. Особенно это проявляется в интерьере, так как нестандартные для Англии стили архитектуры и материалы могут быть не одобрены как несоответствующие общему стилю и виду улицы, соседним зданиям, а интерьер представляет более широкое поле для фантазии.
В случае если дом выставляется на продажу, подобная недвижимость «с национальным колоритом» считается в Великобритании экзотическим, нишевым продуктом, что значительно снижает ликвидность данного актива и затягивает срок экспозиции на годы. Местные покупатели не оценят дорогостоящие материалы или вычурный дизайн. Слишком много золота, кожи, тяжелых деталей в интерьере может отпугнуть покупателей. Более легкий классический дизайн продается лучше. Консервативные британцы предпочитают современные прочтения традиционных стилей, а также новые экологичные материалы и энергосберегающие технологии. Популярны нейтральные цвета, позволяющие покупателю легко добавить аксессуары на свой вкус и таким образом выразить себя в интерьере.
Автор: менеджер по продажам компании Ashton Rose (часть Oracle Capital Group)