Жилищное строительство в России резко сократилось
Фото из открытых источников
Как сообщает Федеральная служба государственной статистики (Росстат), в России в первом полугодии 2020 года было сдано 365,9 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах общей площадью 28 млн кв. метров. Фактически в отчетный период введено в эксплуатацию 352,8 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах площадью 26,7 млн кв. м. Таким образом, по сравнению с первым полугодием 2019 года объемы ввода в эксплуатацию жилья сократились на 11,4%.
Среди субъектов РФ наибольшие объемы жилищного строительства (с учетом жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства) осуществлялись в Московской области, где введено 9,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. При значительных объемах жилищного строительства (без учета жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства) в первом полугодии 2020 г. наблюдалось снижение ввода жилья в Ленинградской области – на 34,9%, Московской области – на 30%, Ростовской области – на 19,1%, Новосибирской области – на 15,1%, Республике Татарстан – на 5,5%, Свердловской области – на 5,0%, Москве – на 3,8%.
Снижение темпов ввода нового жилья в России нельзя назвать неожиданным, оно в целом объясняется коронавирусным кризисом и общими тенденциями в экономике, отмечает член генерального совета «Деловой России» Алим Бишенов. Наиболее очевидное объяснение замедления темпов ввода нового жилья – это перенос сроков сдачи, при этом по большей части само строительство объектов девелоперы старались не приостанавливать. Учитывая, что речь идет уже о купленных, но не полученных пока еще квартирах, можно спрогнозировать, что во втором полугодии застройщики могут столкнуться с замедлением спроса, считает эксперт.
То есть динамика продаж может заметно просесть, поскольку потенциальные покупатели серьезно потеряли в доходах и покупка нового жилья даже с помощью льготной ставки по ипотеке или с применением маткапитала будет затруднительна. Соответственно, сейчас застройщики оказались в ситуации, когда необходимо завершать действующие проекты и искать варианты их эффективной продажи. В связи с этим во втором полугодии принципиально новых крупных проектов жилищного строительства, скорее всего, анонсировано не будет.
Между тем, нельзя сказать что результаты первого полугодия являются крайне негативными для всей отрасли, например далеко не всего регионы РФ показали отрицательную динамику – она отмечается только в 60 из 85 регионов, рост продемонстрировал Санкт-Петербург – ввод жилья за 6 месяцев вырос на 21,8%, Амурская область по вводу достигла 53,8%, также рост можно отметить в Костромской, Брянской, Орловской, Томской и Ульяновской областях, а также в республике Марий Эл.
В целом основной пик замедления был пройден в апреле/мае – в эти два месяца замедление ввода жилья в годовом выражении составило 36,5 и 24,4%, соответственно, в июне, когда ограничения стали постепенно ослабляться темпы спада стали не превысили 6,4%.
Еще можно отметить, добавляет Алим Бишенов, что частное домовое строительство просело чуть заметнее чем строительство многоквартирного жилья, всего за 1 полугодие было построено 105,3 тыс. жилых домов на 14,3 млн кв м что на 17,7% ниже данных за аналогичный период в прошлом году, напомним, что квартир было сдано на 11,4% меньше, чем за первое полугодие 2019 года.
Такое замедление негативно может сказаться на выполнении национальных целей, согласно которым к 2024 объем ввода нового жилья в ежегодном соотношении должен достичь 120 млн кв. м. Учитывая такую просадку, говорит аналитик, есть все предпосылки, что в этом году объем ввода может даже не достигнуть целевых показателей по проекту «Жилье и городская среда» в 88 млн кв м. Он также напоминает, что по итогам 2019 года объем ввода жилья в нашей стране составил всего 82 млн кв. м.
Вообще же падение связано с двумя основными факторами, из которых вытекают менее значимые – это переход на проектное финансирование и пандемия, поясняет эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Из-за эскроу на рынок выходит меньше объектов, а застройщик придерживает наиболее ликвидные предложения. Пандемия ударила как по отрасли в целом, так и по платежеспособности населения, несмотря на то, что ипотечные покупки только увеличиваются.
При таком вводе домов в эксплуатацию и такой экономической ситуации серьезных «качелей» на рынке не будет – люди не смогут выкупать жилье, если темпы роста вводимой в эксплуатацию недвижимости возрастут до тех, что задокументированы нацпроектом. Поэтому прогноз здесь очень прост, говорит Алексей Кричевский, – вместе с восстановлением экономики будет расти экономическая активность населения, но уже не только кредитная, поскольку около 75% новостроек берутся в ипотеку. А вместе с доходами людей – и цены на недвижимость, которые фактически не двигаются уже третий месяц, а на вторичную и вовсе снизились за текущий год на 1,5% в среднем по стране.
На частном слове
Власти помогут россиянам строить особняки
Вместе с тем, по данным соцопроса, обзавестись личным коттеджем в 5-летней перспективе хотели бы 3 миллиона семей. При нынешних объемах строительства этот спрос будет удовлетворен не менее чем за 19 лет, отмечает минстрой.
Программа, рассчитанная на 2020-2024 годы, должна увеличить объемы строительства индивидуальных домов с нынешних 30-36 млн кв. м в год до 40 млн кв. м. В результате в стране будет дополнительно возведено 24 млн кв. м жилья.
Где строить?
Каким будет «частный сектор»?
Застраивать районы, предназначенные для ИЖС, рекомендуется с учетом разработанного ДОМ.РФ Стандарта комплексного развития территорий. Моделью малоэтажной городской застройки предполагается, в частности, совмещение на одной территории разных типов зданий: индивидуальных, блокированных домов и многоквартирных домов высотой до 4 этажей. Смешанная застройка обеспечивает плавный переход от пригорода к городским районам.
Застройка индивидуальными и блокированными домами дает возможность достичь высокого уровня жилищной обеспеченности по модели в целом (35-50 кв. м на человека), отмечают в минстрое. При этом семьи имеют собственные входы в дом с улицы и отдельные земельные участки.
Кто подключит свет и газ?
Сейчас, отмечают разработчики программы, частные дома строятся большей частью силами самих граждан. Обеспечение участков инженерной и транспортной инфраструктурой осуществляется собственниками участков самостоятельно. Это увеличивает риск нарушения строительных норм, а также увеличивает затраты граждан на обеспечение дома инфраструктурой.
В будущем предоставляемые под ИЖС участки будут заранее обеспечены инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Предлагается синхронизировать инвестиционные программы поставщиков электроэнергии, газа и тепла с территориальным планированием, делать это за счет регионального бюджета. В отдельных случаях расходы могут частично компенсироваться из федерального бюджета, на это предполагается выделить 137 млрд рублей.
Как нужно строить?
Программой предполагается стимулировать строительство типовых жилых домов. Это, по мнению минстроя, повысит качество и безопасность зданий. Отмечается, что внешний вид фасадов домов и ограждений-заборов может регулироваться местными правилами благоустройства.
Предполагается создать общедоступный каталог стандартных проектов ИЖС, в том числе с применением домокомплектов заводского изготовления, сформированный на основе открытых архитектурных конкурсов. Для популяризации типовых проектов доступ к каталогу будет бесплатным. Также будет создан общедоступный реестр рекомендуемых производителей домокомплектов, доказавших качество своей продукции.
Где взять деньги?
Сейчас на строительство частных домов банки выдают не более 15 тысяч кредитов в год, это лишь 1% ипотечных кредитов. Ставка по таким кредитам на 1-3% выше, чем для покупки квартир.
Для устранения этих препятствий будут разработаны рекомендательные стандарты кредитования ИЖС, их применение минимизирует риски для банков и сформирует рынок стандартных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Стандарты будут включать требования к типовым проектам домов повторного применения, которые могут выступать залогом, к заемщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита.
Типовые дома, построенные на территориях комплексного освоения ИЖС, отвечающие стандартам, будут обладать ликвидностью, сопоставимой с квартирами в многоквартирных домах, считают в минстрое. Это должно привести к тому, что банки будут выдавать заемщикам кредиты на условиях, сопоставимых с кредитами на приобретение квартир. Для компаний, которые займутся малоэтажным строительством, будет введено проектное финансирование и обязательное использование счетов эскроу. Благодаря минимизации кредитного риска банки, как ожидается, снизят процентные ставки по кредитам на возведение частных домов.
На строительство домов по типовым проектам банки станут выдавать кредиты охотнее.
Горожане бегут от вируса в деревню
Интерес к покупке загородных домов также растет, но не столь стремительно. Продавцы и покупатели предпочитают переждать неопределенную экономическую ситуацию.
Рынок жилищного строительства в России: современное состояние и перспективы развития
Статья подготовлена по результатам научно-исследовательской работы «Исследование структурных проблем экономического развития», выполненной в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ в 2012 г.
Авторы выражают благодарность С. Сиваеву и А. Туманову за предоставленные материалы и расчеты, которые были использованы при подготовке статьи.
За последние 20 лет в России были созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости и, в частности, жилищного строительства в условиях рыночной экономики. Такие изменения в основном сказались на развитии сферы оборота недвижимости, однако не оказали значимого влияния на сектор жилищного строительства, который имеет существенные недостатки и неэффективно регулируется. Сложившиеся основные параметры рынка жилищного строительства не отвечают потребностям современной экономики и российского общества в целом, не позволяют повысить доступность жилья для населения.
Основные тенденции на рынке жилищного строительства в России
Переход к рыночной экономике характеризовался существенным сокращением государственных инвестиций в жилищное строительство, при этом рост частных инвестиций был достаточно медленным. В результате объемы жилищного строительства к 2000 г. снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 г. (соответственно 30,3 и 72,8 млн кв. м общей площади жилья) (см. рис. 1). С началом устойчивого экономического роста в 2000-е годы стали расти и объемы жилищного строительства, достигнув уровня середины 1980-х годов (в 2011 г. было введено 62,3 млн кв. м).
В сегменте частных инвестиций наиболее стабильно развивалось индивидуальное жилищное строительство, объемы которого ежегодно увеличивались и в 2011 г. составили около 27 млн кв. м. Доля индивидуального жилищного строительства в 1990—2011 гг. возросла более чем в четыре раза и превысила 40% ввода общей площади жилья.
Жилищное строительство слабо реагирует на увеличение доходов населения. За 12 лет (1999—2011 гг.) объем ввода жилья в расчете на 1 млн руб. реальных доходов населения сократился с 2,87 до 1,77 кв. м (см. рис. 2).
Важным фактором стимулирования спроса на жилье стало развитие ипотечного жилищного кредитования, в том числе поддержанного государственным институтом развития — ОАО «АИЖК». Если в 2005 г. только 3,6% всех сделок на рынке жилья совершалось с использованием ипотечных кредитов, то в 2011 г. — уже 18%.
В таких условиях рост платежеспособного спроса вследствие увеличения реальных доходов населения и улучшения условий ипотечного кредитования привел к резкому росту цен на рынке жилья, что отрицательно сказалось на динамике его доступности. Вплоть до кризиса 2008 г. реальные цены на жилье в России постоянно увеличивались (см. рис. 3). В 2004—2008 гг. (период наиболее быстрого роста цен) цены на жилье в среднем на первичном и вторичном рынках выросли в реальном выражении на 91%, а реальные доходы населения — только на 48%.
Таким образом, низкая чувствительность жилищного строительства к росту спроса на жилье выступает одним из наиболее серьезных ограничений доступности жилья для населения.
Анализ ценовой эластичности предложения нового жилья, проведенный для 61 региона России, показал, что все статистически значимые оценки лежат в интервале от 0 до 3, что можно расценивать как низкую эластичность предложения. В аналогичном анализе по 45 метрополитенским ареалам США 1 интервал значимых оценок составил от 0 до 30, при этом для 31 города значение показателя превысило 3 (Green et al., 2005. P. 336). Отметим, что средний показатель эластичности в инвестиционно привлекательных российских регионах с активно развивающимися рынками жилья ниже, чем в регионах с медленно развивающимися экономикой и рынками жилья.
В 2008—2011 гг. реальные цены на жилье снижались на фоне продолжающегося роста реальных доходов населения (рис. 3), что формально улучшило показатели доступности жилья даже в 2009 г., несмотря на резкое снижение объема ипотечного кредитования в этот период (количество выданных ипотечных кредитов составило лишь 23% от уровня 2008 г.). Следует учитывать, что в кризисный период спрос населения на приобретение жилья был отложен, в том числе в связи с ожиданиями дальнейшего снижения цен на жилье и общей неопределенностью ситуации.
Коэффициент доступности жилья — отношение средней цены на квартиру площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3 человек — в 2012 г. составил 4,1 против 5,3 в 2008 г., то есть ситуация в этой области улучшилась. Значение показателя «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств», учитывающего изменение доходов населения, цен на жилье и условий ипотечного кредитования, существенно улучшилось и составило в 2011 г. 27,5% по сравнению с 17,8% в 2008 г. Таким образом, наряду с отрицательным кризис оказал и положительное воздействие с точки зрения повышения доступности жилья для населения.
Институциональная организация локальных рынков жилищного строительства в России и за рубежом
Вместе с тем тесная взаимосвязь рынка жилищного строительства с рынками земельных участков и коммунальных услуг, для которых характерно существенное вмешательство государства, ограничивает предложение жилья. Это стимулирует устойчивый рост цен на него, создавая условия для несовершенной конкуренции на рынке жилищного строительства (Barker, 2004).
Таким образом, при анализе институциональной организации локальных рынков жилищного строительства в России необходимо учитывать, что физическая ограниченность земельных участков для жилищного строительства и мощностей коммунальной инфраструктуры, жесткое градостроительное регулирование, наличие иных форм регулирования, в том числе связанных с монопольным характером деятельности многих коммунальных предприятий, могут обусловливать дефицит подготовленных земельных участков на локальных рынках жилищного строительства, что может привести к их монополизации. В такой ситуации регулирование со стороны органов власти должно быть направлено на сохранение и укрепление конкуренции на этих рынках, недопущение неконкурентного поведения и образования монополий. При этом, как подчеркивает Е.Г. Ясин, если муниципалитеты и государственные органы прямо исполняют роли агентов рынка или являются бенефициарами компаний, играющих эти роли, — строительных и девелоперских компаний, банков, и одновременно выступают регуляторами рынка, то возникают предпосылки для конфликта интересов (Ясин, 2006. С. 9).
В современных российских условиях можно выделить ряд специфических факторов, увеличивающих риск монополизации рынков жилищного строительства.
Во-вторых, органы местного самоуправления не имеют достаточной экономической мотивации для развития жилищного строительства на своей территории. В странах с развитыми рынками жилья такая мотивация определяется значимостью местного налога на недвижимость в качестве источника доходов местных бюджетов.
В-третьих, организации коммунального комплекса, от поведения которых в значительной степени зависит стоимость обеспечения нового жилищного строительства коммунальной инфраструктурой, зачастую имеют организационно-правовую форму унитарных предприятий и непосредственно связаны с органами власти либо контролируются ими косвенно. В таких условиях организация коммунального комплекса, с одной стороны, может использовать свое положение для продвижения собственных интересов, а с другой — подвергаться административному принуждению.
В-четвертых, в существующем государственном регулировании в сфере развития коммунальной инфраструктуры имеются противоречия, которые обусловливают преобладание неформальных взаимоотношений между организациями коммунального комплекса и застройщиками, реализующими инвестиционно-строительные проекты в жилищном секторе.
В федеральном законодательстве не определена концепция финансирования развития коммунальной инфраструктуры — за счет текущих или новых потребителей. Законодательное регулирование выделяет следующие источники финансирования развития систем коммунальной инфраструктуры: инвестиционные программы территориальных сетевых организаций и организаций коммунального комплекса; публичные договоры на присоединение к электросетям и на подключение к сетям коммунальной инфраструктуры. Оба эти источника существенно ограничены. С одной стороны, плата за подключение (присоединение) не содержит инвестиционных затрат на развитие (кроме так называемой «последней мили»). С другой стороны, источник финансирования таких затрат в рамках инвестиционных программ лимитирован, поскольку в настоящее время устанавливаются предельные индексы роста тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, что ограничивает возможности финансировать коммунальную инфраструктуру для жилищного строительства за счет тарифов для потребителей. При этом органы местного самоуправления лишены полномочий устанавливать тарифы практически на все коммунальные услуги.
Как следствие, на практике финансирование коммунальной инфраструктуры происходит в основном за счет непрозрачной и нерегулируемой платы за подключение (присоединение) на основании договора с организацией коммунального комплекса (будучи локальным монополистом, она диктует свои условия такого договора) и (или) иных расходов застройщика на финансирование любых мероприятий инвестиционной программы, предполагающих развитие коммунальной инфраструктуры. Они могут быть, например, связаны с выполнением технических условий присоединения.
Результатом сложившегося регулирования стало финансирование коммунальной инфраструктуры за счет новых потребителей, но в условиях неопределенности и непрозрачности процесса установления его объема. Кроме того, получая разрешение на строительство, застройщик не может точно прогнозировать стоимость и сроки подключения к коммунальной инфраструктуре.
Заинтересованность застройщиков в возможности влиять на цены жилья, а значит — в ограничении конкуренции на рынке жилищного строительства, связана с желанием компенсировать высокие риски реализации инвестиционно-строительных проектов в сложившихся условиях. Противоречивые интересы основных участников рынка, каждый из которых имеет весомую рыночную власть, но ни один не в состоянии доминировать, определяют высокие риски того, что решения по поводу реализации проектов жилищного строительства не будут приняты либо сроки их принятия существенно увеличатся. Это создает стимулы для кооперации участников и создания барьеров для входа новых конкурентов в целях распределения выгод от нее среди ограниченного круга лиц.
Структура жилищного строительства
Такая ситуация во многом определяется инертностью промышленной базы индустриального домостроения, созданной в советский период и ориентированной на строительство многоэтажных многоквартирных домов, низкой эффективностью градостроительного регулирования и желанием застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства. В условиях дефицита предложения жилья данный сектор индустриального домостроения, производящий жилищный продукт низкого качества, пока не ощущает ограничений со стороны потребительского спроса.
В результате оставшаяся от советского периода монотонная, однообразная среда районов массовой жилой застройки продолжает сохраняться в условиях рынка и возрастающего спроса населения на жилье (Kosareva, Puzanov, 2012). Таким образом, несмотря на опасность подобной тенденции, отмеченной современными урбанистами (Бофилл, Солощанский, 2011), именно устаревшие технологии индустриального домостроения продолжают определять облик российских городов, формировать качественные характеристики городской среды, не удовлетворяющие современным потребностям общества.
Другой отличительной особенностью структуры ввода жилья является высокая доля индивидуального жилищного строительства. В 2010 г. население построило 188,6 тыс. индивидуальных жилых домов, причем этот ввод практически поровну распределен между городской и сельской местностями. Доля построенных в 2010 г. индивидуальных жилых домов составила 26% общего количества построенных жилых помещений, но доля общей площади таких домов была равна 43,7% (средняя площадь построенного жилого дома в 2,1 раза больше средней площади квартиры). Указанная доля достаточно стабильна на протяжении последних 10 лет.
Подчеркнем, что индивидуальное жилищное строительство доминирует в сегменте ввода одно- и двухэтажных домов, где практически не представлены профессиональные застройщики (см. табл.). Доля таких домов, построенных профессиональными участниками рынка, составила в 2010 г. 4% общего объема их ввода (7,6 тыс. домов, или 1,6 млн кв. м).
Ввод жилья в одно- и двухэтажных домах, 2010 г.
Ввод жилья профессиональными участниками рынка
Доля ввода жилья профессиональными участниками рынка (%)