На Привокзальной площади появится бизнес-центр за 1 млрд рублей
ООО «ТРК Мурино», владельцем которого является Андрей Земсков, планирует построить на границе с севером Петербурга бизнес-центр общей площадью 22 тыс. кв. м. Помимо офисов в нем появятся торговые объекты и спортивный клуб. В реализацию проекта инвестор рассчитывает вложить более 1 млрд рублей. В оценке перспектив проекта эксперты разошлись во мнениях: одни считают, что он актуален и имеет все шансы стать монополистом офисных площадей города, другие уверены, что он будет не очень востребован.
«ТРК Мурино» планирует построить деловой центр в районе северной части Привокзальной площади города Мурино, недалеко от станции метро «Девяткино», сообщил “Ъ” гендиректор компании Алексей Земсков. Десятиэтажный объект будет расположен на участке площадью 9,2 тыс. кв. м, находящемся в собственности компании. Его совокупная площадь — 22 тыс. кв. м, более 15 тыс. кв. м из которых — арендопригодная. Под офисы в центре планируется отдать 9,5 тыс. кв. м, на сопутствующие магазины, кафе и рестораны — 2,7 тыс. кв. м. Здесь также будет размещен спортивный центр, площадью 2,5 тыс. кв. м. Торговые объекты расположатся на первом этаже здания.
Проект обойдется более чем в 1 млрд рублей заемных и собственных средств, продолжает господин Земсков. Финансовое участие в нем примет группа инвесторов, сказал он, не уточнив подробностей. Он лишь добавил, что это девелоперские, торговые и энергетические компании.
Начать строительство компания рассчитывает в 2022 году, а в конце года — ввести объект в эксплуатацию. Рабочее название комплекса — «Новая область».
Бенефициаром созданного под проект ООО «ТРК Мурино» указан отец Алексея Земскова — Андрей Земсков, следует из kartoteka.ru. Он является бывшим депутатом совета депутатов Муринского сельского поселения и указан владельцем нескольких компаний, часть из которых ликвидирована. В 1990-е Андрей Земсков работал в деревообрабатывающей отрасли, занимался загородным строительством в Ленобласти, затем реализовывал проект коттеджного поселка «Перелесье» в Кузьмоловском поселении.
Собственником участка, на котором планируется построить офисный центр, Андрей Земсков стал в конце 1990-х. Сначала земля использовалась в качестве демонстрационной площадки загородных домов, затем там появилась торговая база стройматериалов, после — садово-фермерский центр. Вместе с активной застройкой Мурино владельцы земли построили здесь объекты для сдачи в аренду. Для реализации проекта все небольшие постройки будут снесены, уточнил Алексей Земсков.
Сегодня в Мурино проживает примерно 70 тыс. человек и большая часть имеющийся инфраструктуры несет социальную функцию, объясняет руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. Для такого количества жителей не хватает коммерческой инфраструктуры, и заявляемая площадь под офисы ему не кажется завышенной. По оценке господина Трушина, на заполнение такого бизнес-центра уйдет от года до полутора. Уместным в данном проекте будет и создание коворкинга, рассуждает он.
В первую очередь бизнес-центр может рассчитывать на локальный спрос, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. К моменту ввода объекта в эксплуатацию он имеет все шансы стать монополистом офисных площадей города, предполагает Валерий Трушин. Арендная ставка в таком объекте будет находиться в пределах рыночной для бизнес-центров класса В: 1–1,2 тыс. рублей за «квадрат» в месяц, оценивает он.
Руководитель отдела аналитики компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева придерживается противоположного мнения. Она считает, что офисы в таком объеме в Мурино вряд ли найдут арендаторов быстро и по рыночным ставкам аренды, а если ставки будут ниже, то экономика всего проекта окажется под вопросом. Что касается торговых объектов, то локация вокруг Привокзальной площади ими перенасыщена, продолжает эксперт. Там предлагаются помещения по завышенным арендным ставкам, заполнены они на 70% и менее, а уровень ротации достаточно высок. Продуктовый ритейл же не сможет конкурировать с рядом расположенным супермаркетом «Лента», резюмирует она.
Хаб для Мурино
В Мурино в составе ТПУ «Девяткино» построят три ТЦ, пять бизнес-центров и гостиницу. Градсовет Ленобласти одобрил очередной вариант ТПУ «Девяткино», который будет обслуживать более 60 000 пассажиров в сутки.
В Мурино в составе ТПУ «Девяткино» построят три ТЦ, пять бизнес-центров и гостиницу. Градсовет Ленобласти одобрил очередной вариант ТПУ «Девяткино», который будет обслуживать более 60 000 пассажиров в сутки.
Проект планировки ТПУ «Девяткино» разработан для территории площадью 57,3 га, которая примыкает непосредственно к жилым высоткам Мурино, возникшим в последние годы.
К существующей станции метро и железнодорожной станции прибавятся: международный автовокзал размером около 27 000 кв.м, гостиница на 150 мест, три ТЦ суммарно на 40 000 кв.м, пять бизнес-центров общей площадью порядка 63 000 «квадратов», а также автостоянка на 300 мест и перехватывающая парковка на 185 автомобилей.
Как пояснили разработчики, чтобы шум автобусов на автовокзале не портил жизнь жильцам близлежащих домов (до них – 300 метров), терминал решено сделать крытым.
Реализация проекта ТПУ разбита на две очереди. По словам заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, первый этап будет реализован вместе с развитием дорожной сети Мурино: съезда с КАД и первого отрезка дорожного проекта «обход Мурино слева». На его реализацию заложены средства (16 млрд рублей) в рамках трёхлетнего бюджета 2019-2021 гг. Автовокзал будет за свой счёт возводить челябинский инвестор – Первая транспортная корпорация, – меморандум с которым был подписан на ПМЭФ-2018 в мае. Он готов построить автовокзал уже в следующем году, инвестиции оцениваются в 400 млн рублей. Перевозчиков ему обеспечит компания «Яндекс.Автобусы».
Эксперты не увидели в представленном проекте продуманную систему логистики пассажиров ТПУ, связи между электричкой, метро и остальными видами транспорта. Но их успокоили, сказав, что они учтены, хотя и не обозначены в проекте планировки.
Присутствовавшая на Градсовете жительница Мурино пожаловалась на жуткие заторы в метро по утрам и вечерам. Просила предусмотреть дополнительные входы/выходы.
«Проект ТПУ также будет учитывать интересы и жителей западного Мурино: сейчас муринцы в часы пик не пользуются вторым (южным) выходом из метро из-за его неудобного расположения. Новый проект предполагает более удобную доступность второго входа в метро», – пояснил Михаил Москвин. Он также добавил, что необходимо провести совещание с руководством метрополитена и обсудить возможности обустройства дополнительных входов.
Прозвучало предложение объявить архитектурный конкурс, идею внесли в протокол.
Второй этап обусловлен выносом сетей, в том числе электрических. Но сроки его реализации и источники финансирования ещё не определены. Известно, что на вынос 1 км сетей требуется в среднем 1 млрд рублей.
«Инвестиционный Петербург». Торговля в Мурино
Торгово–развлекательный комплекс в районе Мурино — Девяткино.
Первый торгово-развлекательный комплекс (ТРК) в активно развивающемся районе Мурино — Девяткино построит совладелец холдинга «Адамант» Евгений Гуревич с партнерами.
«Инвестиционный Петербург». Московский форт
«Адамант» — крупнейший собственник торговой недвижимости в Петербурге. В его управлении — торговые комплексы города общей площадью 1,2 млн м2.
Но в Ленобласти торговых комплексов у «Адаманта» и его совладельцев пока не было.
ТРК в Мурино будет построено на участке 4,5 га, который находится в собственности девелопера. По предварительным расчетам, площадь центра составит от 80 тыс. до 100 тыс. м2. Точные параметры проекта и его стоимость будут понятны позже.
До середины 2014 года инвестиции в проект оценивались в 50-60 тыс. рублей за 1 м2. Но из-за девальвации рубля и изменения рыночной конъюнктуры параметры финансирования будут пересматриваться.
По предварительным оценкам, инвестиции превысят 6 млрд рублей. Плановая окупаемость проекта составит 10 лет.
По плану застройщика, ТРК должен начать работу в 2019 году. К тому времени площадь нового жилья в Ново-Девяткино и Мурино, по данным «Петербургской недвижимости», составит около 6,8 млн м2.
Сейчас на разных стадиях строительства здесь находится около 1,4 млн м2 жилья — более 40 объектов. Среди застройщиков — NCC, ЦДС, «УНИСТО Петросталь», «Сэтл Сити» и др. Если все проекты будут реализованы, через 10-15 лет в этом районе будет проживать около 300 тыс. человек.
«Инвестиционный Петербург». Нефтяной шлам переработают
Но пока качественных коммерческих площадей в районе не хватает. Появление крупного ТРК станет центром притяжения для всего района.
Евгений Гуревич, совладелец холдинга «Адамант»:
Комплекс в Мурино в настоящее время находится на стадии предпроектной подготовки. Ориентировочный срок начала проектирования — конец 2015 года. Реализация этого проекта будет способствовать решению проблем развития инфраструктуры района Мурино — Девяткино. Сейчас там возводится большое количество жилых массивов (в районе будет 6,8 млн м2 жилья. — Ред.), а торговых и досуговых комплексов пока нет. Между тем строительство и заселение новых жилых кварталов будет формировать стабильный спрос на такие объекты. Предварительно в составе ТРК запланированы продуктовый гипермаркет, магазин одной из сетей DIY, фитнес-клуб, детские развлекательные центры, а также галерея магазинов одежды и обуви.
Александр Рассудов, председатель совета директоров «Лидер Групп»:
Мы активно строим в Мурино: сейчас у нас в работе более 300 тыс. м2 жилья и есть еще земля под строительство 1 млн м2. Потребность в торговой инфраструктуре в этом районе высока. А масштабных ТРК пока нет вовсе. Так что Евгений Гуревич сможет, как первопроходец, собрать основные сливки с рынка. Поэтому проект, по моим ощущениям, может окупиться быстрее обычного — лет за семь. При этом он решит проблему маятниковой миграции из Мурино по выходным дням.