Регистрация прав на здание, расположенное на арендованном земучастке, если срок договора истек
Письмо Министерства экономического развития РФ от 24 декабря 2019 г. N ОГ-Д 23-11501 О государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, предоставленном по договору аренды, срок которого, указанный в договоре, истек, но при этом в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная запись о зарегистрированной аренде соответствующего земельного участка
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения.
Письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Вместе с тем по существу поставленного в обращении вопроса сообщаем.
Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона о недвижимости и включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Учитывая положения статьи 40 Закона о недвижимости, основанием для учетно-регистрационных действий в отношении созданных здания, сооружения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если для их строительства в соответствии с федеральными законами требуется разрешение на строительство), а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором такие здание, сооружения расположены.
Согласно части 2 статьи 40 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
Пунктом 2 статьи 263 ГК РФ определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
При этом положения пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ устанавливают, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Исходя из части 7 статьи 51, части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, а также для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимости.
Таким образом, при осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества государственный регистратор прав должен удостовериться, что он не является самовольной постройкой, в том числе для осуществления государственной регистрации права собственности на здание, сооружение в порядке, установленном статьей 40 Закона о недвижимости (а также в порядке, установленном до 1 января 2017 г. статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), необходимо (и было необходимо), чтобы земельный участок, на котором создан соответствующий объект недвижимости, в период его создания принадлежал лицу, создавшему данное здание, сооружение, в том числе был предоставлен для указанных целей.
По общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В связи с изложенным полагаем, что в целях государственной регистрации права собственности в порядке, установленном статьей 40 Закона о недвижимости, на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, предоставленном по договору аренды, срок которого, указанный в договоре, истек, но при этом в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная запись о зарегистрированной аренде соответствующего земельного участка, государственный регистратор прав должен в том числе убедиться, что на момент ввода в эксплуатацию этого здания, сооружения указанный договор аренды в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ считался возобновленным на тех же условиях (если иное не установлено ЗК РФ), приняв соответствующие меры по получению дополнительных сведений (документов), подтверждающих возобновление срока указанного договора (данные документы могут быть также представлены заявителем по его инициативе).
Монтаж временных сооружений на арендованном участке
1) В собственности здание (12 000м) в г москва, назначение торгово-офисное.
2) Договор аренды зем участка
Хотим разместить рядом со зданием морские контейнеры, переделанные под ритейл(торговлю)
В договоре есть пункт:участок передается без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.
Как быть? Согласовать допник чтоб изменить этот пункт?
С кем согласововать? Арх-град требования выполнять придется?
Соглосвать план и тд
Как быть? Согласовать допник чтоб изменить этот пункт? С кем согласововать? Арх-град требования выполнять придется? Соглосвать план и тд
Евгений
Если в договоре стоит запрет на возведение сооружений, то Вам необходимо согласовать изменения в договоре с собственником земельного участка (со стороной, с которой был заключен договор). Вам необходимо направить письменное предложение об изменение условий договора. Если Вам откажут в изменение условий договора, то Вы можете обратиться в суд. И уже в суде пытаться обязать другое сторону пойти на Ваши условия.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450]
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В суде необходимо доказать, что данное изменение Вам очень необходимо, например тем, что из-за ухудшение экономическое ситуации исходя из существующий площадей, Вы не можете получать доход в необходимом размере.
С договором более-менее понятно.
Как быть с именно с самими сооружениями?
Что это будет: временные постройки, киоски?
Необходимо ли согласование с арх-град деп москвы?
В суде необходимо доказать, что данное изменение Вам очень необходимо, например тем, что из-за ухудшение экономическое ситуации исходя из существующий площадей, Вы не можете получать доход в необходимом размере.
Вот это слабый аргумент, годовая выручка 200+ млн.руб
Ваши сооружения исходя из Вашего вопроса подпадают под Постановление Правительства Москвы
№ 26-ПП от 3 февраля 2011 года
О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности (ссылка на Постановление mosopen.ru/document/26_pp_2011-02-03)
согласно нему существуют следующие объекты
4. К нестационарным торговым объектам относятся торговые объ-
екты, представляющие собой временные сооружения или временные
конструкции, не связанные прочно с земельным участком вне зависи-
мости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-тех-
нического обеспечения:
1) павильон — временное сооружение, имеющее торговый зал и
помещения для хранения товарного запаса, рассчитанное на одно или
несколько рабочих мест;
2) киоск — временное оснащенное торговым оборудованием соору-
жение, не имеющее торгового зала и помещений для хранения товаров,
рассчитанное на одно рабочее место продавца, на площади которого
хранится товарный запас;
3) торговый автомат — временное техническое сооружение или
конструкция, предназначенные для продажи штучных товаров без учас-
тия продавца;
4) бахчевой развал — специально оборудованная временная конс-
трукция, представляющая собой площадку для продажи бахчи;
5) елочный базар — специально оборудованная временная конс-
трукция, представляющая собой площадку для продажи натуральных
елок, сосен;
6) сезонные кафе — специально оборудованное временное соору-
жение, в том числе при стационарном предприятии, представляющее
собой площадку для размещения предприятия общественного питания
для дополнительного обслуживания питанием и (или без) отдыха пот-
ребителей;
7) передвижные сооружения: автомагазины (автолавки, автопри-
цепы), автокафе, изотермические емкости и цистерны, тележки, лот-
ки, палатки, корзины и иные специальные приспособления.
Как понимаю у Вас это будет или киоск или павильон.
В постановление прописан следующие положение о согласование установки временных сооружений.
13. Москомархитектура по предложениям префектур администра-
тивных округов города Москвы разрабатывает проект схемы размещения
нестационарных торговых объектов в разрезе административных окру-
гов/районов города Москвы, и в случае необходимости доработки про-
екта схемы, вносит в указанный проект необходимые изменения.
III. Требования к утверждению схем размещения
нестационарных торговых объектов
14. После разработки проекта схемы размещения нестационарных
торговых объектов в разрезе административных округов/районов горо-
да Москвы Москомархитектура в течение 5 рабочих дней направляет
проект схемы размещения нестационарных торговых объектов в префек-
туру административного округа города Москвы.
15. После получения проекта схемы размещения нестационарных
торговых объектов префектура административного округа города Моск-
вы в срок до 3 рабочих дней размещает его на своем официальном
сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (с ука-
занием адреса и срока не менее 14 календарных дней для направления
замечаний и предложений) и направляет на согласование в:
1) Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной
инфраструктуры города Москвы;
2) Департамент природопользования и охраны окружающей среды
города Москвы (в случае размещения объектов на природных и озеле-
ненных территориях и в границах особо охраняемых природных терри-
торий);
3) Департамент культурного наследия города Москвы (в слу-
чае размещения объектов в границах территорий и зон охраны объек-
тов культурного наследия).
16. Срок согласования проекта схемы размещения нестационарных
торговых объектов составляет не более 14 календарных дней с момен-
та поступления в организации, указанные в пункте 15 настоящего По-
рядка.
В случае не представления информации по согласованию в конт-
рольные сроки, проект схемы размещения нестационарных торговых
объектов считается согласованным по умолчанию.
17. Одновременно с направлением проекта схемы размещения нес-
тационарных торговых объектов на согласование в организации, ука-
занные в пункте 15 настоящего Порядка, префектура административно-
го округа города Москвы направляет проект схемы размещения неста-
ционарных торговых объектов в муниципальные собрания внутригородс-
ких муниципальных образований.
18. Срок согласования проекта схемы размещения нестационарных
торговых объектов муниципальными собраниями внутригородских муни-
ципальных образований составляет не более 21 календарного дня с
момента их поступления в муниципальное собрание внутригородского
муниципального образования.
19. Решение о согласовании проекта схемы размещения нестацио-
нарных торговых объектов утверждается решением (правовым актом)
муниципального собрания внутригородского муниципального образова-
ния.
20. После получения всех виз согласований префект администра-
тивного округа города Москвы в срок до 3 рабочих дней направляет
проект схемы размещения нестационарных торговых объектов в Межве-
домственную комиссию по вопросам потребительского рынка при Прави-
тельстве Москвы.
При наличии неучтенных замечаний согласующих организаций и
замечаний, поступивших от граждан и организаций в установленный на
официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Ин-
тернет» срок, к проекту схемы размещения нестационарных торговых
объектов прикладывается лист разногласий с обоснованием принятого
решения.
21. Межведомственная комиссия по вопросам потребительского
рынка при Правительстве Москвы в течение 30 рабочих дней рассмат-
ривает проект схемы размещения нестационарных торговых объектов и
принимает решение об одобрении либо необходимости ее доработки.
22. Одобренный Межведомственной комиссией по вопросам потре-
бительского рынка при Правительстве Москвы проект схемы размещения
нестационарных торговых объектов в срок до 3 рабочих дней утверж-
дается распоряжением префекта административного округа города
Москвы.
23. Для включения нестационарных торговых объектов в схему
размещения нестационарных торговых объектов (внесения изменений в
схему размещения нестационарных торговых объектов) префектура ад-
министративного округа города Москвы направляет в Правительство
Москвы либо в федеральный орган исполнительной власти, осуществля-
ющий полномочия собственника имущества, заявку с указанием предла-
гаемых изменений и обоснованием необходимости внесения таких изме-
нений, в том числе с указанием:
а) нормативов и фактических показателей минимальной обеспе-
ченности населения площадью торговых объектов на территории адми-
нистративного округа/района;
б) цели использования нестационарных торговых объектов, вклю-
чаемых в схему размещения — специализацию нестационарных торговых
объектов;
в) видов нестационарных торговых объектов, планируемых к вклю-
чению в схему размещения;
г) планируемых сроков (период) размещения нестационарных тор-
говых объектов.
24. В случае изменения градостроительной ситуации до истече-
ния установленного в схеме размещения нестационарного торгового
объекта периода размещения и необходимости в связи с этим внесения
изменений в схему размещения нестационарных торговых объектов,
префектура административного округа города Москвы представляет
предложения по перемещению нестационарного торгового объекта с
места его размещения на компенсационное место размещения.
25. Межведомственная комиссия по вопросам потребительского
рынка при Правительстве Москвы по поручению Правительства Москвы
либо федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий пол-
номочия собственника имущества, рассматривают заявку префектуры
административного округа города Москвы в течение 30 рабочих дней и
принимают решение о согласовании включения нестационарных торговых
объектов (внесения изменений) в схему размещения или об отказе в
таком согласовании.
26. Решение Межведомственной комиссии по вопросам потреби-
тельского рынка при Правительстве Москвы либо федерального органа
исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника
имущества, о согласовании включения нестационарных торговых объек-
тов (внесении изменений) в схему размещения в письменном виде нап-
равляется в префектуру административного округа города Москвы и в
срок до 3 рабочих дней утверждается распоряжением префекта адми-
нистративного округа города Москвы.
27. Схемы размещения нестационарных торговых объектов и вно-
симые в них изменения подлежат опубликованию в порядке, установ-
ленном для официального опубликования распоряжений префектов адми-
нистративных округов города Москвы, а также размещению на офици-
альных сайтах Департамента торговли и услуг города Москвы и пре-
фектур административных округов города Москвы в информационно-те-
лекоммуникационной сети «Интернет» в срок до 3 рабочих дней после
их утверждения.
Но этот порядок установлен для вновь образованных участков, которые не находятся в аренде.
Поэтому для Вашего ответа, желательно видеть Ваш договор аренды и с кем он заключен. Вы можете его выложить?