Оформление ДДУ на ребенка
Если вы решили оформить квартиру в новостройке на несовершеннолетнего, наша статья расскажет об особенностях, нюансах и ограничениях оформления договора долевого участия на детей.
Дети до 14 лет
Приобретая квартиру в новостройке на имя ребёнка до 14 лет, необходимо учесть, что такие дети по закону не могут участвовать в подобных сделках. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), эти действия могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (ГК РФ статья 28 «Дееспособность малолетних»).
Договор заключается между несовершеннолетним и застройщиком. В документе ребёнок указывается в качестве участника долевого строительства в лице своего взрослого представителя (родителя, усыновителя или опекуна), который подписывает договор от имени малолетнего.
При оформлении договора и регистрации ДДУ необходимо представить свидетельство о рождении ребёнка (оригинал + копия). Если представителем является усыновитель или опекун, то дополнительно нужно представить документ, свидетельствующий о его полномочиях (оригинал + копия).
Дети с 14 до 18 лет
Если новостройка оформляется на подростка от 14 до 18 лет, то ребёнок сам подписывает ДДУ и заявление на госрегистрацию, но с письменного согласия и в присутствии своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (ГК РФ статья 28 «Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет»). Разрешение прописывается или в самом тексте ДДУ или оформляется отдельным, нотариально заверенным документом (оригинал + копия).
Обязательно наличие паспорта РФ у подростка.
Дети после 18 лет
Для родителей они по-прежнему дети, однако, после 18 лет гражданин считается совершеннолетним и может самостоятельно участвовать в сделках по приобретению новостройки — ни согласия, ни присутствия родителей при подписании ДДУ не требуется.
Важно понимать!
Родителям несовершеннолетних нужно учесть, что если в дальнейшем вы решите уступить права требования другому участнику долевого строительства, то придётся обратиться в органы опеки и попечительства и получить разрешение на проведение этой сделки.
Важно также понимать, что после завершения строительства и оформления права собственности на квартиру, ребёнок станет полноправным 100%-владельцем недвижимости. Родители не будут иметь права на эту собственность. Если до достижения ребёнку 18 лет, вы решите продать, обменять или использовать квартиру в качестве обеспечительного залога, вам также придётся обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на проведение сделки.
Как оформить ДДУ на ребенка
Нюансы заключения договора долевого участия от имени несовершеннолетнего.
Стремление родителей обеспечить детей жильем вполне понятно. По данным компании “Миель”, на сегодняшний день (третий квартал 2017 года) в московском регионе почти 50% сделок с недвижимостью, заключаемых на собственные средства, – это покупка первого жилья для ребенка. Кто-то приобретает недвижимость на свое имя, но отдает ее детям, кто-то сразу оформляет квартиру на ребенка. Нередко бывает, что родители покупают маленькую квартиру для себя, а предыдущее жилье, большей площади, оставляют детям.
И даже если ребенок еще несовершеннолетний и пока не планирует вылетать из семейного гнезда, покупка жилья для него все равно актуальна, особенно если приобретается квартира в новостройке. Ведь строительство занимает несколько лет – к моменту сдачи дети могут уже подрасти и спокойно переехать в свой первый дом.
Однако сделки с участием детей происходят несколько иначе, чем со взрослыми – есть ряд нюансов, которые нужно учесть.
Можно ли оформить ДДУ на ребенка?
Можно. Но помните – когда одной из сторон в сделке являются дети, к ней применяются в том числе и нормы семейного права. Поэтому правила оформления будут зависеть в том числе и от возраста несовершеннолетних.
До 14 лет
Если ребенку еще нет 14 лет, он не может участвовать в сделках самостоятельно – все решения за него принимают родители или официальные опекуны. Не требуется ни его подпись, ни даже его присутствие на сделке. При подписании договора понадобится только свидетельство о рождении ребенка, удостоверение личности родителя или опекуна, а также документ, удостоверяющий полномочия опекуна. Таким образом, дети до 14 лет могут выступать в качестве покупателя жилья по ДДУ, но только в лице своего взрослого представителя.
От 14 до 18 лет
Подростки, от 14 до 18 лет, уже имеют право на участие в сделках, но с письменного разрешения родителей (или законных представителей). Оно прописывается или в самом тексте договора, либо в отдельном, нотариально заверенном документе. Кроме того, при самом оформлении ДДУ должны присутствовать и взрослые, которые давали это разрешение. Они также должны поставить свою подпись в договоре.
После 18 лет
После 18 лет дети считаются совершеннолетними и могут самостоятельно участвовать в сделках – ни согласия, ни присутствия родителей более не требуется.
Ограничения при оформлении ДДУ на ребенка
Покупать жилье на ребенка можно и на заемные средства – то есть в кредит или в ипотеку. Однако в этом случае на сделку потребуется разрешение органов опеки, поскольку квартира будет находиться в залоге у банка.
Такое же разрешение потребуется, если квартира приобретается в долевую собственность, и ДДУ оформляется не на одного ребенка, а на нескольких человек (причем независимо от того, на какие деньги совершается покупка).
И, конечно, налагаются определенные ограничения по распоряжению такой квартирой. То есть родители или представители ребенка не могут продать эту недвижимость или уступить право собственности на нее другим людям без разрешения органов опеки и без предоставления ребенку равноценной собственности, если он прописан в этой квартире.
Кроме того, нужно помнить, что дети не могут быть прописаны в квартире одни – потребуется либо зарегистрировать там же кого-то из совершеннолетних родственников, либо оставить прописку ребенка на прежнем месте.
Расчеты с застройщиком при оформлении ДДУ на ребенка
Стоимость договора долевого участия выплачивают либо родители (или другие законные представители), либо сам ребенок. Если взрослые оплачивают ДДУ из своих средств, никаких разрешений на это не требуется. Но если покупка будет оплачиваться ребенком – из собственных средств, или родителем из средств ребенка, на это потребуется разрешение органов опеки. Способ оплаты обязательно указывается в ДДУ.
Регистрация ДДУ
Для регистрации ДДУ в Росреестре или через МФЦ потребуется предоставить ряд установленных законом документов, включая:
Кроме того, понадобится приложить и все необходимые разрешения от органов опеки. Если ребенка представляют не родители, а опекуны или приемные родители, потребуются документы, подтверждающие их полномочия.
Также необходимо оплатить госпошлину в 350 рублей за регистрационные действия.
ДДУ в пользу ребенка
Еще один вариант покупки квартиры для ребенка – это оформление ДДУ в пользу третьего лица. Это означает, что ДДУ заключается на имя взрослого, который производит все финансовые расчеты с застройщиком, однако построенный по договору объект (квартира) будет передан не инвестору, а третьему лицу, то есть ребенку.
О том, как заключаются сделки в пользу другого человека, можно прочитать здесь.
Участник долевого строительства несовершеннолетний
Желание родителей обеспечить будущее своего ребёнка вполне понятно. Современная жизнь не всегда стабильна, поэтому собственная жилплощадь сможет стать для него удачным стартом. Сегодня достаточно популярным стало приобретение жилья для детей в строящихся домах. Многие родители стремятся оформить ДДУ на ребенка, поскольку цена такой недвижимости заметно ниже ее рыночной стоимости. Строительство занимает значительное время, и пока дом построится, ребенок подрастет и сможет стать полноправным владельцем своей квартиры. Но к сделкам, в которых участвуют дети, законодатель относится с особым вниманием, они происходят несколько иначе, чем со взрослыми людьми. Существуют особые правила совершения таких сделок и некоторые нюансы, которые нужно учесть.
Отношения, которые возникают между участниками долевого строительства, регулирует 214 ФЗ. Если в сделке участвует ребенок, то также применяются нормы семейного права. Законодательство очень строго следит, чтобы никакие права ребенка не пострадали, поэтому ко всем сделкам, в которых напрямую или косвенно задействованы дети, относится с повышенным вниманием.
Дети подросткового возраста (от 14 до 17 лет) уже могут принимать решение и участвовать в сделках наравне со взрослыми, но для этого требуется получить разрешение (письменное) родителей. Оформить договор долевого участия с несовершеннолетним возможно только при обязательном участии взрослых, которые так же, как и ребенок, ставят свою подпись в документе.
Если ДДУ оформляется на ребенка до четырнадцати лет, его присутствие на сделке не требуется. При подписании договора необходимо только представить документ о его рождении и удостоверение личности родителя. Тогда, когда взрослым представителем является не родитель ребенка, то нужно представить документ, свидетельствующий о его полномочиях. Ребенок в ДДУ выступает в качестве покупателя, но в лице своего взрослого представителя, который подписывает договор. Таким образом, в этом случае в ДДУ будет стоять только подпись родителей или опекунов.
При покупке жилья на ребенка по договору долевого участия может быть использован материнский капитал. Возможно также приобретать квартиру на заемные средства. Но в таком случае сделку можно проводить, только получив разрешение органов опеки, поскольку квартира, купленная на ребенка, будет находиться в залоге у банковского учреждения.
Данное разрешение также потребуется, если в ДДУ, помимо ребенка, фигурируют другие участники, и квартира приобретается в долевую собственность. В таком случае в договоре указываются части каждого участника. Разрешение понадобится независимо от того, на какие средства будет совершаться покупка.
Регистрация ДДУ, а в последующем и самого жилья, происходят в обычном порядке. Для регистрации договора в Росреестр или МФЦ нужно представить следующие документы:
Необходимо также оплатить госпошлину, размер которой не зависит от того, кто является покупателем: ребенок или взрослый. Сегодня она составляет 350 рублей.
При регистрации готового объекта, помимо документов, перечисленных выше, понадобятся:
Госпошлина составляет две тысячи рублей, ее размер также не зависит от категории покупателя.
Получить консультацию по всем тонкостям и нюансам оформления договора на детей вы можете в Обществе защиты прав дольщиков. Профессиональные юристы помогут вам быстро и безопасно провести сделку, возьмут на себя оформление и регистрацию документов. Если вы еще не определились с застройщиком, мы поможем вам выбрать надежную и добросовестную строительную компанию. Свои вопросы и пожелания вы можете оставить в специальной форме, размещенной на странице «Контакты».