Правовые ресурсы
ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ (скачать)
ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ СО СЧЕТОМ ЭСКРОУ (скачать)
ПАМЯТКА ПО РАБОТЕ СО СЧЕТАМИ ЭКСРОУ (скачать)
2. В случае, если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации (далее — страховщик), которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.
3. Условия страхования определяются правилами страхования, принятыми или утвержденными страховщиком с учетом требований, установленных настоящей статьей.
4. Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей — участников долевого строительства, указанных в части 6 настоящей статьи.
5. Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Выгодоприобретателями по договору страхования могут быть кредитные организации, получившие права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, вследствие оставления за собой предмета ипотеки в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом в письменной форме страховщика.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
6. Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с риском наступления его ответственности перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
7. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные одним из следующих документов:
1) вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
(часть 8 в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 414-ФЗ)
8. Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
(часть 9 в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 414-ФЗ)
9. Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования.
10. Договором страхования может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку в порядке, установленном правилами страхования. Обязанность по уплате страховой премии (части страховой премии) считается исполненной страхователем со дня поступления денежных средств на банковский счет или в кассу страховщика.
11. В договоре страхования не может устанавливаться франшиза (часть причиненных участнику долевого строительства убытков, не подлежащая возмещению по договору страхования).
12. В договоре страхования должно устанавливаться обязательство страховщика направлять конкурсному управляющему информацию о размере произведенного участникам долевого строительства страхового возмещения.
13. Страховщик имеет право требования к застройщику в размере выплаченного страхового возмещения. (в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 414-ФЗ)
14. Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования. В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования страховщик обязан уведомить об этом участников долевого строительства и осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в течение семи рабочих дней, а также в течение трех рабочих дней — орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом застройщик обязан заключить другой договор страхования в течение пятнадцати дней с даты расторжения или досрочного прекращения договора страхования. В случае отзыва лицензии на осуществление добровольного имущественного страхования у страховой организации, с которой в соответствии с настоящей статьей застройщиком заключен договор страхования, или назначения в такой страховой организации временной администрации застройщик в течение пятнадцати дней с даты отзыва лицензии или назначения временной администрации страховой организации в зависимости от того, какое из событий наступило ранее, обязан заключить договор страхования с другой страховой организацией или участвовать в обществе взаимного страхования либо в соответствии со статьей 15.1 настоящего Федерального закона заключить договор поручительства.
(часть 15 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
15. Особенности создания и порядок деятельности общества взаимного страхования, предусмотренного настоящей статьей, устанавливаются Федеральным законом от 29 ноября 2007 года N 286-ФЗ «О взаимном страховании».
Новоселье в никуда: что происходит в Костроме с жилищным строительством?
Фото: из открытых источников.
Проблемы обманутых дольщиков не обошли стороной и Костромскую область. Сейчас в специальном реестре – 260 человек, которые отдали деньги, но новоселье так и не отметили. Как так получилось, что происходит сейчас и как избежать проблем, разбирался корреспондент KOSTROMA.TODAY.
Три работы ради виртуальной квартиры
«Я взяла ипотеку в апреле 2015-го года, рассчитывая на то, что дом сдадут в декабре 2016 года, как прописано в договоре. Обратилась в офис застройщика, где меня радушно встретили, показали квартиры на чертежах, помогли выбрать хороший вариант. В общем, все было красиво. А дальше началось по-другому».
Свою историю костромичка Марина, учительница в одной из школ, рассказывала уже много раз. Но все равно голос у нее дрожит
Она мечтала жить в новом микрорайоне в Заволжье. Мечта превратилась в муку. По словам женщины, практически через месяц после того, как она заплатила деньги, застройщик приостановил свою деятельность.
Агашкина гора — самый скандальный костромской долгострой.
Марина оказалась в числе 40 инвесторов-дольщиков дома № 8 микрорайона Агашкина гора – наследие скандально известной компании СУ-155. До начала ее «работы», еще в 2014 году, в нашей области не было ни одного обманутого дольщика. СУ-155 оставила без крыши над головой тысячи по всей России. А в Костроме появились два недостроя в микрорайоне Агашкина гора.
Сейчас Марине приходится трудиться на трех работах, чтобы оплачивать съемное жилье и ипотеку.
Проблемы: у одних – жадность, у других — доверчивость
В Костромской области резкий рост строительства жилья начался в 2012 году, на уровне котлована скупалось чуть ли не все построенное, цены на квартиры постоянно росли.
Темпы строительства остаются серьезными — в прошлом году, например, построили 310 тысяч квадратных метров. Однако уже в 2015 году начались сложности: значительная часть тех костромичей, которые хотели и могли позволить себе квартиры, их купили. У застройщиков начались проблемы с реализацией объектов, с получением банковских кредитов. Кроме того, вероятно, они не рассчитывали, что постоянный рост цен на жилье замедлится. В общем, застройщики явно не поняли, что ситуация изменилась.
В свою очередь и некоторые костромичи, которые решили купить квартиру, воспользовавшись договором долевого строительства, оказались очень доверчивыми. Люди, казалось, не поняли, что закон о долевом строительстве – это частная сделка их, как инвесторов, с застройщиком. То есть у властей не было никаких механизмов контроля.
Костромичи, особенно в начале, документы часто подписывали, не вникая в детали, соглашались на продление стройки на 1-2 года, никак не контролировали, что происходит на стройплощадках.
В итоге, по данным регионального департамента строительства, на сегодняшний день в Костромской области официально считаются обманутыми дольщиками 260 человек. В числе проблемных – 9 домов.
Такой дом строила в Костроме «Чайка».
Вслед за СУ-155 «отличились» такие строительные компании, как «Чайка», «Градстрой», «ОФЦ-Групп», «Костромагорстрой».
Где жить и что делать?
Митинги и пикеты с яркими плакатами, шествия и даже голодовки…Костромичи, оказавшиеся без денег и квартир, решили использовать такие наглядные инструменты влияния, чтобы сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Защиты и вмешательства требовали у городских и областных властей.
Обманутые дольщики устраивают в Костроме различные акции с позапрошлого года. Людей, конечно, очень жаль, но надо сказать, что в Костромской области проблема, прямо скажем, не самая большая. Наш регион легко отделался: в других субъектах России – тысячи оставшихся без квартир.
Люди устраивают митинги.
У нас же за 3,5 года в Костромской области зарегистрировали около 48 тысяч сделок по покупке квартир у застройщика. И пострадавших дольщиков в этих сделках – около 1,2 процента. То есть 98 процентов всех покупок прошли нормально.
К счастью, областные власти не стали говорить – «проблема мелкая, и вообще — сами отдавали свои деньги, сами и разбирайтесь». Сейчас уже очевидно, что только благодаря вмешательству властей, в 2017 году долгожданное новоселье смогли справить дольщики дома №11 печально известного микрорайона Агашкина гора.
Что происходит сейчас?
В Костромской области разработали специальный механизм, который позволяет достроить дома. На площадку привлекают инвесторов для достройки проблемных домов. Взамен им предоставляют в качестве компенсации в аренду земельные участки без проведения торгов.
Как уточнил заместитель директора департамента строительства Костромской области Николай Ухов, чтобы получить такие льготы инвестор должен закончить и сдать хотя бы один проблемный объект.
«Практика уже показала, что принятый закон действительно работает. Как минимум, по 6 объектам удалось добиться положительных результатов – строительство домов возобновилось на Некрасовском шоссе, на Рабочем проспекте и в Заволжье», — отметил Николай УХОВ.
Как показывает опыт, именно вариант с инвестором – самый подходящий. Более того, костромской вариант очень доброжелательный по отношению к дольщикам.
Например, некоторые регионы пошли по другому пути — условием оказания помощи обманутым дольщикам является создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК), которому передается долгострой. Механизм действенный, но есть одно большое «НО» — дольщикам придется доплатить за дом, в который они когда-то уже вложили свои немалые деньги.
Что дальше?
Областные власти неоднократно озвучивали, что все проблемные дома будут достроены. При этом поиск не так быстр, как хотелось бы обманутым дольщикам. Специалисты объясняют, что необходимо детально разобраться с каждым недостроем – на каждом объекте свои сложности. И, скорее всего, для завершения строительства всех проблемных домов будет необходимо время. Но, по крайней мере, впервые за много лет дольщики обрели надежду на то, что заветные ключи от квартир они все же получат.
Более того, есть надежда, что теперь с обманом будет покончено. Дело в том, что в России очень сильно изменили закон о долевом строительстве – фактически в прежнем виде его не будет с 1 июля 2019 года.
Средства дольщиков будут защищены, от застройщика будет требоваться опыт строительства, а государство сможет контролировать застройщика. Есть и целый ряд других условий, которые серьезно ограничивают возможность мошенничества. Впрочем, расслабляться все равно не стоит: в таких случаях, когда костромичи вкладывают свои деньги в дом, которого еще нет, надо серьезно все взвесить. Чтобы потом не стоять на холодном ветру с плакатом про «Жилье и жулье».
Продажа квартир в строящихся домах в Костроме по цене от застройщика
Предлагаем купить квартиру в строящемся доме от застройщика в Костроме. Позвоните нам, и мы предложим несколько подходящих вариантов и расскажем подробно о каждом из них.
Чем отличается строящееся жилье
Новостройки на этапе строительства стоят дешевле жилья в уже сданных в эксплуатацию домах. Поэтому покупатели могут сэкономить на сделке. Но придется ждать окончания строительства, поэтому этот вариант подходит тем, кто не торопится с переездом.
Застройщики сдают дома с предчистовой отделкой:
бетонной стяжкой под напольное покрытие;
разводкой кабеля электроэнергии по комнатам;
ровными оштукатуренными стенами;
радиаторами отопления с терморегуляторами.
Какие строящиеся новостройки Костромы мы предлагаем
Мы всегда следим за изменениями рынка и добавляем новые ЖК на начальных этапах строительства. Периодически обновляем информацию, добавляем главные характеристики и фото. Поэтому вы легко найдете подходящую квартиру.
Предлагаем купить недвижимость:
от студий до пятикомнатных квартир;
площадью от 19.7 м² и более;
с раздельным или совмещенным санузлом;
на первых или последних этажах.
Почему стоит покупать строящиеся дома у нас
Бесплатно оформляем ипотеку. Снижаем переплату по ней, потому что банки-партнеры делают скидки на процентную ставку. Повышаем шанс одобрения на 25% — консультируем дистанционно или проверяем документы лично.
Организуем комфортный просмотр. Назначаем его на удобное время и лично проводим экскурсию по стройплощадке. Показываем демонстрационное жилье. Если нужно, отвозим на просмотр и привозим обратно на корпоративном автомобиле.
Гарантируем финансовую безопасность. Работаем только с проверенными компаниями. Сами оформляем договор купли-продажи.
Чтобы купить новое жилье, позвоните нам: расскажем, какие строящиеся ЖК в Костроме доступны, уточним о скидках или рассрочке у застройщика.