Малоэтажные новостройки в Подмосковье от 2,4 млн рублей: без лифта, но и без парковочных войн
Если вам не хочется жить в многоэтажном «муравейнике-человейнике», если вы предпочитаете знать соседей в лицо и боитесь высоты — наша статья для вас.
Что такое малоэтажное жилье? Это многоквартирные дома высотой обычно не выше 3-4 этажей (то есть квартир в них на самом деле немного). В них, как правило, нет лифта и мусоропровода. Такие дома причиняют куда меньше вреда экологии, чем высотки.
А из-за низкой плотности застройки снижается нагрузка на транспортную, социальную и инженерную инфраструктуру. «Меньше народа — больше кислорода»!
Малоэтажное жилье в Московской области — это промежуточный вариант, компромисс между таунхаусом и обычной квартирой. Малоэтажки подойдут и тем, что не готов жить в вертикали, кого не устраивают лестницы в таунхаусах (такие лестницы не для пожилых людей и не для семей с маленькими детьми), поэтому они выбирают обычную квартиру. Но не в высотке, а в малоэтажке.
Поскольку в Москве земля очень дорогая, малоэтажное жилье строят только в области. А это значит — прощай, московская прописка. В этом нужно отдавать себе отчет. Посмотрим на некоторые предложения?
В поселке Нагорное (Мытищи) вышел на рынок новый проект — городской квартал Barton . Это шесть 3-этажных корпусов, в каждом корпусе — по 30 квартир.
Квартал находится в 200 м от остановок общественного транспорта, в 300 м от МКАД, а до ближайшей станции метро «Алтуфьево» — 2,3 км, на авто можно добраться за 7 минут. Цены на 1-комнатные квартиры начинаются от 4 млн рублей.
В ЖК «Катуар» будут построены 43 дома. Он возводится в три очереди, первая уже сдана. Жилой комплекс расположен вблизи деревни Сухарево в Дмитровском районе. Застройщик позиционирует проект как «комфорт-класс по цене эконом». 1-комнатную квартиру здесь можно приобрести по цене от 2,4 млн рублей.
В поселке Павловская Слобода (Истринский район) строится жилой комплекс бизнес-класса «Сказка» . На 9,6 га разместятся 35 монолитных домов с уникальной архитектурой и объекты инфраструктуры. Несмотря на то, что количество этажей в ЖК не превышает 4, в каждом доме есть лифт. Предусмотрена возможность перепланировки жилья — можно объединить или разделить комнаты. А еще здесь высокие 3-метровые потолки и рядом река. Минимальная цена 1-комнатной квартиры — 4,2 млн рублей.
Также в Истринском районе достроен жилой комплекс комфорт-класса Sampo . Это 46 трехэтажных монолитно-панельных домов, чей архитектурный облик разработан финским бюро Jukka Tikkanen. В новостройке предлагаются квартиры от 1 до 3 комнат площадью от 35,13 до 84,49 кв. м. Жилье продается с «белой» предчистовой отделкой. Самая недорогая «однушка» стоит почти 2,6 млн рублей. В пешей доступности есть автобусная остановка.
ЖК «Императорские Мытищи» от ГК «Гранель» возводится в 7 км от МКАД, неподалеку от водохранилища и лесопарка. Высота корпусов не превысит 6 этажей. Застройщик предлагает покупателям студии и полноценные квартиры до 3 комнат. Отличительная особенность этого ЖК — квартиры со вторым светом. Это 2-уровневые квартиры на последних этажах с выходом на террасы (поэтому и этажей в корпусах по факту не 6, а 4 из-за двухуровневых квартир). Жилье предлагается без отделки, но ее можно заказать дополнительно. Цены на студии стартуют от 1,9 млн рублей, на «однушки» — от 2,7 млн рублей.
Самым дорогим проектом в нашей подборке, наверное, станет ЖК «Мишино» . Купить квартиру в нем можно от 6,7 млн рублей. Во-первых, проект построен, во-вторых, но в принципе не был дешевым, в-третьих, есть квартиры с террасами, в-четвертых — есть пруд рядом. Где вся эта красота? На границе Химок и коттеджного поселка «Серебряные родники».
Как видим, малоэтажки бывают разные. И вполне бюджетные, и дорогие, и с центральным отоплением, и с индивидуальным (например, в Sampo). Да, малоэтажные жилые комплексы не застрахованы от проблем с инфраструктурой, которые присущи и многоэтажным. Но, тем не менее, это реальная альтернатива этим диким высоткам.
Огромный плюс малоэтажек — их парковки не забиты под завязку, как в обычных микрорайонах. Меньше людей — меньше машин. Парковочных войн нет — красота! Детей в таких домах тоже меньше — а это значит, что мест в детских садах и школах хватит всем. Да и строятся такие дома быстрее.
Малоэтажки в Подмосковье занимают немалую часть рынка. Такое жилье по душе тем, кто совсем не любит высотки и ради комфорта готов жить не в Москве. Жители малоэтажек отмечают их позитивность — по утрам поют птицы, не страшно отпустить ребенка во двор погулять, с соседями проще наладить добрые отношения.
Продажа инвестпроектов многоэтажного и малоэтажного строительства
Рынок участков под инвестпроекты в Москве и Подмосковье
Ассортимент участков под строительство в Москве и области достаточно обширен. Активно реализуются подходящие земли на Каширском, Горьковском, Пятницком и Новорижском шоссе. При необходимости можно найти участок под многоэтажное строительство на отдаленности до 50 км от МКАД. Средние цены колеблются в пределах от 200 до 600 тыс. рублей за сотку. В самых престижных районах, таких как Ленинский, стоимость земли доходит до 1–1,8 млн рублей за сотку.
Чем объясняется сильный разброс цен?
Первая и, пожалуй, самая важная причина – разная удаленность от МКАД. На территории самой Москвы перспективными остаются Северный и Южный административные округи. Но большая часть многоэтажного строительства сосредоточена за пределами МКАД. Возможно, в будущем ситуация изменится в результате редевелопмента отдельных промышленных зон.
На формирование цены влияет и транспортная развязка. Так, до конца 2016-го Некрасовка и Нижегородская улица должны быть соединены новой веткой метро, что вызвало строительный бум в окрестностях ранее пустовавшей Некрасовки. Нельзя упускать из вида и удаленность от инженерных сетей.
Вторая причина сильного разброса цен – отличия в разрешительной документации. Из-за того, что отдельные объекты находятся на стадии изменения ВРИ, собственники умышленно снижают цену. Это увеличивает инвестиционную привлекательность объектов, но риск возрастает из-за потенциальных проблем с документацией.
Третья причина – репутация районов, которая формируется в зависимости от качества инфраструктуры, соседства с рекреационными зонами, экологической обстановки.
Найти участок под многоэтажное строительство в таких элитных районах, как Пречистенка, Остоженка и Патриаршие пруды, уже практически нереально. Из-за реконструкции Киевского шоссе и преобразований на Ярославке земли под ЖС в этих районах стали дороже и популярней. Стоимость участков в районе Дмитровского шоссе и Новой Риги и вовсе доходит до 50–60 тыс. долларов за сотку.
Основные параметры инвестпроекта многоэтажного строительства
Продажа участка нередко ведется вместе с реализацией незавершенного инвестпроекта. Его привлекательность зависит от дислокации, правовых характеристик, рельефа, согласованности эскизов, проекта и другой документации, стадии завершенности. Необходимо учитывать и ориентировочный срок реализации проекта.
Чтобы оценить размер прибыли, который может принести инвестпроект, следует тщательно ознакомиться с бизнес-планом и экспертной оценкой. Учитывается наличие ГПЗУ и обременений по завершению строительства.
Эксперты отдают предпочтение инвестпроектам в живописных и экологически чистых районах Подмосковья, в которых не возникнет проблем с подведением газа, организацией электро- и водоснабжения, канализации. Желательно, чтобы количество обременений на участке не превышало 5%.
Любым капиталовложениям в покупку участка под многоэтажное строительство должны предшествовать топографическая и геологическая экспертизы. После того как выяснится, насколько близко проходят грунтовые воды, станет понятен перечень технологий, которые придется использовать, а следовательно, и стоимость строительства.
Нет «человейникам»! Ищем малоэтажные новостройки в Москве
Москвичей все плотнее обступают каменные джунгли, и увидеть просвет неба среди высотных новостроек все сложнее. Как чувствует себя человек, вселяясь в бетонную стену высотой 20 этажей и выше? Наверное, как герой оруэлловского мира. Нет, нормальное жилье должно быть соразмерно человеку, говорят психологи.
Соседей знаем по именам
Еще пару лет назад малоэтажными домами считались здания высотой до трех этажей: дуплексы, таунхаусы, коттеджи . Позже девелоперы расширили понятие «малоэтажности», причисляя к ним четырех- и пятиэтажные дома , а теперь даже иногда именуют подобным образом и 6-8-этажные здания.
Как бы то ни было, в малоэтажных комплексах плотность застройки в 3-4 раза ниже, чем в высотной. И, конечно, их несомненное преимущество– небольшое количество соседей. Меньше соседей – меньше проблем . И что очень важно – меньше ремонтов, меньше шума.
Небольшой дом и строится быстрее, чем многоквартирная высотка : фундамент залить проще, не нужно арендовать башенные автокраны, монтировать лифты. А ведь сроки получения ключей очень важны для ипотечников, которые вынуждены арендовать жилье в ожидании своей квартиры.
Из-за небольшого количества квартир и жильцов во дворах «малоэтажек» нет проблем с парковкой. Места хватает даже гостевым автомобилям.
Иногда застройщики предлагают жителям первых этажей приобрести небольшой земельный участок во дворе дома. Представьте, как здорово: свои собственные две сотки для цветника под окном. Почти дачная жизнь!
Осторожно, незаконное строительство!
Есть у малоэтажных домов и недостатки. К примеру, нет мусоропровода и лифта. Но если первое удобство – довольно спорное (из-за антисанитарии), то лифт – это необходимость, например, для пожилого человека. Именно поэтому несколько лет назад застройщиков домов выше 4 этажей обязали монтировать лифты .
Не всегда удобно и то, что на первых этажах нет магазина, аптеки, отделения банка, как в высотках – для этого приходится отправляться в лучшем случае в соседний квартал.
Но главная опасность покупки жилья в «малоэтажке», если она строится за городом, может крыться в ее юридическом статусе.
Иногда нерадивые застройщики возводят такие дома на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и даже в границах садовых товариществ (СНТ), в то время как закон требует строить их только на территориях под малоэтажное жилое строительство (МЖС).
Это очень важно, так как незаконно возведенную постройку власти могут заставить снести. Такие прецеденты были, и люди оставались без квартиры, деньги за которую им никто не возвращал. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно внимательно проверять документацию застройщика и смотреть генплан поселения.
Малоэтажное в центре: запредельно дорого
Но можно ли найти малоэтажную новостройку в Москве ? Можно, и даже в самом центре. Жить в доме до пяти этажей, если это, конечно, не хрущевка , а современное здание –привилегия . За которую нужно дорого платить. «Малоэтажные» метры в ЦАО всегда «золотые».
Это клубные дома, дома-резиденции и дома-усадьбы. Стоимость недвижимости в таком доме от 8 до 20 тыс. долларов за кв. м.
Например, в строящемся клубном двухэтажном доме «Гоголевский 12» (выше на фото) на одноименном бульваре всего четыре элитные резиденции, все с авторским ремонтом, витражным остеклением и дровяными каминами.
Или DepreLoft на Петровке, с 20 студиями свободной планировки, с ценами от 33,5 млн рублей за 52 «квадрата» , – а меньших по площади квартир в трехэтажном DepreLoft нет.
Или трехэтажный комплекс апартаментов бизнес-класса LoftFactory на Новорязанской улице. На первом этаже реконструированного здания бывшего завода спроектированы офисы, а жилых апартаментов всего 40. Самый маленький из них стоит 18,3 млн рублей.
К малоэтажному относится и четырехэтажный дом-усадьба Manor (выше на фото) в Мещанском районе Москвы . Жить здесь, среди уютных старомосковских переулков, безусловно приятно. Не мудрено, что и цены начинаются от 61 млн рублей.
За МКАД, зато на природе
Но основной объем малоэтажного жилья строится сегодня за МКАД. Например, ЖК «Бутовские аллеи» в 5,4 км от Кольцевой, ЖК «Андерсен» в 11,3 км, ЖК «Май» в 9 км.
ЖК «Бутовские аллеи» (ниже на фото) – это микрорайон трехэтажных монолитно-кирпичных жилых домов. Квартиры спроектированы с кладовками, что для многих важно.
В самом ЖК есть пара магазинов, аптека да парикмахерская , но жители находят все остальное в обжитом Южном Бутово. Рядом – лесопарк: березки, зелень.
Хороший вариант, если работаешь в ЗАО или ЮЗАО. Цены на квартиры в «Бутовских аллеях» начинаются от 6 млн рублей.
ЖК «Андерсен», а это целых 38 жилых домов высотой до трех этажей, стоит на берегу реки Десны в Новой Москве. На территории сохранен лесной массив, работают несколько супермаркетов, детский сад. Рядом – детская школа искусств, дворец спорта, центр культуры и творчества. Стоимость квартир в ЖК стартует от 4,28 млн рублей.
Но в самом зеленом окружении находится ЖК «Май». 21 монолитно-кирпичный дом от трех до пяти этажей расположен прямо в заповеднике с реками и озерами. Там продаются не только обычные квартиры, а и квартиры с террасами и выходом на кровлю. Цены в «Мае» стартуют от 5,1 млн рублей.
Конечно, это далеко не полный перечень малоэтажных новостроек в Москве, их можно найти десятки – и в Новой Москве, и на «старых» территориях за МКАД.