Порядок заключения договора участия в долевом строительстве

Как правильно заключить и зарегистрировать ДДУ.

Договор участия в долевом строительстве, или договор долевого участия (ДДУ) заключается в письменной форме и должен быть обязательно зарегистрирован в региональном органе Росреестра. Заключенным договор будет считаться только с момента такой регистрации.

В тексте договора должен четко указываться его предмет, то есть строительство и передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Не может быть иных договоренностей типа совместного финансирования строительства, участия в инвестиционной деятельности и т.д.

ДДУ обязательно должен включать в себя следующие пункты:

Определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; его полный адрес, включая секцию, подъезд и этаж, а также площадь, метраж, наличие балкона/лоджии.
Срок, когда застройщик передаст объект дольщику. Желательно, чтобы здесь стояли конкретные даты, а не, например, II квартал года. Это нужно на случай, если строительная фирма не выполнит свои обязательства. По ФЗ № 214, дольщик может расторгнуть договор без суда, если застройщик не передает объект покупателю более чем два месяца после окончания установленного срока. То есть есть если в договоре указан квартал, вам придется сперва дождаться последнего дня квартала, а потом еще ждать два месяца, прежде чем предъявлять претензии продавцу.
Конкретная цена договора, порядок и сроки ее уплаты. Если предполагается, что цена может быть изменена по соглашению сторон, в договоре должны быть прописаны такие случаи и условия.
Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта; его гарантийный срок – не менее трех лет).
Способы, которыми застройщик обеспечит исполнение своих обязательств по договору (страхование или поручительство банка).

Если отсутствует хотя бы один из этих пунктов, ДДУ недействителен.

Желательно, чтобы со стороны застройщика ДДУ подписывал генеральный директор организации.

Если квартиру продает не сам застройщик, а посредник, к ДДУ должен быть приложен документ, который свидетельствует, что застройщик делегировал данному посреднику права на реализацию конкретной недвижимости.

В договоре должен быть прописан и срок действия самого ДДУ – до полного исполнения сторонами своих обязательств, а также форс-мажорные обстоятельства.

В ДДУ не должно быть пункта о том, что государственное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, что жилье соответствует проектной документации, строительным нормам и договору долевого участия, то есть дольщик не может предъявлять претензии по качеству. ФЗ № 214 оговаривает, что существенные отступления от условий договора или иные недостатки, из-за которых невозможно использование жилья, должны быть либо устранены заказчиком, либо оплачены дольщику, чтобы тот устранил их сам, либо цена договора должна быть соразмерно уменьшена.

После того, как все вопросы по ДДУ улажены и договор подписан, дольщик вместе с представителем застройщика регистрирует ДДУ в региональном органе Росреестра. Чтобы это сделать, подается следующий пакет документов:

договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору в трех экземплярах (для застройщика, дольщика и Росреестра. Экземпляров может быть и больше, в зависимости от количества участников долевого строительства);
заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ;
документы, удостоверяющие личность заявителя;
документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком. Продаваемая квартира должна быть указана на плане дома, с указанной планируемой площадью;
документы об уплате госпошлины за регистрационные действия (данные документы служат для подтверждения факта уплаты и не обязательны к предъявлению. Но если в информационной системе о платежах нет информации об уплате госпошлины и документ об оплате не предъявлен, заявление о регистрации принято к рассмотрению не будет).

Дополнительные документы:

Если физическое лицо не может лично обратиться за регистрацией, у его представителя должна быть нотариально заверенная доверенность на выполнение таких действий.

Если законные представители представляют интересы ребенка младше 14 лет, они должны иметь при себе свидетельство о рождении ребенка. Законные представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.

Если участником долевого строительства является только один из супругов, он должен иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на совершение сделки.

Если дольщик использует кредитные средства (например, ипотека), он подает также и договор залога права требования.

Сотрудники Росреестра, приняв документы, дадут расписку о получении документов на государственную регистрацию. В нее входит:

дата представления документов;
перечень представленных документов;
Ф.И.О. специалиста, принявшего документы, и его подпись;
телефон и Ф.И.О. специалиста, у которого можно узнать о стадии рассмотрения документов и времени, оставшемся до ее завершения.

Регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов; регистрация ДДУ с последующими участниками – не более пяти рабочих дней.

После того, как договор был зарегистрирован, нужно снова вернуться в Росреестр и получить документы, предоставив паспорт/доверенность и выданную органом расписку. На полученном договоре участия в долевом строительстве должна стоять специальная регистрационная надпись, которая и удостоверяет регистрацию.

Только после этого, не ранее, можно в предусмотренном договоре порядке переводить денежные средства застройщику.

Источник

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ). В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора. Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств. Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику. Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица. Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

не сможет сослаться на законодательство о защите прав потребителей, если квартира окажется некачественной;
не получит средства из Компенсационного фонда при банкротстве застройщика.

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности. Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора». Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
срок передачи квартиры дольщику. Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
цена квартиры и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на квартиру;
способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым. Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации. Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Когда можно заключить ДДУ

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан. Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию. Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

до того, как дом будет построен;
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом. Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен. Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно. К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник