Васильевский затягивает «серый пояс»: новые стройки на острове
На Васильевском острове в ближайшие годы могут быть застроены две знаковые исторические территории: участок, принадлежавший Всероссийскому научно-исследовательскому институту радиоаппаратуры, и площадка завода «Севкабель». Это, пожалуй, самая романтичная часть острова – рядом залив, несколько модных креативных пространств, а до центра – рукой подать. Однако местные жители и эксперты указывают на досадные минусы микрорайона – нехватку соцобъектов и не вполне благополучную экологию. LIVING узнал подробности.
Зона роста
Пока речь идет о застройке участка между Галерным проездом, Шкиперском протоком, Малым проспектом и Наличной улицей. Здесь планируют возвести жилые дома, детский сад, начальную школу, торгово-развлекательный комплекс, центр врачебной практики. Раньше тут размещался известный на весь СССР Всероссийский научно-исследовательский институт радиоаппаратуры (ВНИИРА), где разрабатывали радиотехнические системы и средства навигации. Но недавно предприятие переехало в Обухово на площадку концерна «Алмаз Антей», после чего у нынешних владельцев появились планы отдать землю под застройку. Кстати, еще пять лет назад архитектурное бюро «Григорьев и партнеры» в сотрудничестве с финской Eagle Group International создали концепцию будущей застройки. Правда, пока нет информации, каким будет нынешний проект.
Концепция застройки ВНИИРА. Источник: kanoner.com
Теперь территорию ВНИИРА предстоит освободить. Здесь можно буде построить жилые здания высотой до 12 этажей, площадь которых составит более 200 тысяч квадратных метров. Также предусмотрены места для стоянки автомобилей, их будет примерно 1,6 тысяч. Недвижимость вряд ли будет дешевой – предусмотрено возведение домов класса «комфорт плюс», а, возможно, и «бизнес».
Еще одну территорию, потенциально пригодную для строительства, занимает завод «Севкабель». Он был основан как мануфактура торгового дома Siemens&Halske в 1879 году, после национализации был переименован в «Северный кабельный завод». Часть территории уже активно осваивается. С 2014 года примерно 20% участка, прилегающего к Финскому заливу, отдано для создания креативного пространства. На территории культурного центра «Порт Севкабель» открылось несколько кафе, ресторанов, ночной клуб, там обустроили набережную и даже открыли причал для прогулочных судов.
Сейчас площадь легендарного завода поделена на две части, а границей служит Кожевенная линия. На участке, ограниченном Большим проспектом В.О., Детской улицей, Косой линией и берегом Невы, находятся действующие цеха. Однако и им осталось работать недолго. Собственник территории Севкабеля, ООО «БСПБ Капитал» (принадлежит банку «Санкт-Петербург»), в ноябре обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга (КГА) с целью создания проекта планировки участка. Судя по всему, здесь будут возведены жилые многоэтажные дома и социальные объекты. Мощности завода будут перенесены в одну из промзон на окраине Петербурга или, как вариант, в Ленинградскую область.
Серое золото
Застройка южной части Васильевского острова жильем – относительно новая тенденция. Еще недавно промзона занимала огромную часть района между 22-23 линиями ВО, Большим проспектом ВО, Кожевенной линией и Балтийским заводом, выходящим на Неву. Но сегодня незыблемыми, пожалуй, кажутся только позиции Балтийского завода. Дополнительную привлекательность этой части района обеспечивает запланированная станция метро «Горный институт».
С одной стороны, потенциал этих локаций велик. По сути это собственность в центре Петербурга, с неплохой транспортной доступностью. Даже сейчас, без метро в непосредственной близости, добраться с юга Васильевского до Дворцовой площади можно за 15 минут на машине и за 25-30 минут на общественном транспорте. С торговыми центрами ситуация хуже, но она характерна в целом для исторического центра.
Есть, правда, и подводные камни. По словам руководителя центра экспертиз «Эком» Александра Карпова, приобретение жилья, построенного на землях, где раньше работали промышленные предприятия, сопряжено с определенными рисками. Так, например, рядом наверняка останутся объекты, у которых должна быть очерчена санитарно-защитная зона. Однако в реальности далеко не везде она правильно оформлена. Кроме того, план застройки может войти с этой зоной в противоречие. Если появятся такие сложности, то и возведение домов и социальных объектов может затянуться. Кстати, санитарно-защитные зоны должны быть отражены на публичной кадастровой карте Росреестра, поэтому потенциальный покупатель может проверить, не попадает ли на них будущая многоэтажка.
Кроме того, по словам экспертов, Василеостровский район испытывает дефицит зеленых насаждений, и далеко не всегда его можно восполнить при планировании новых кварталов, особенно если речь идет о «сером поясе». Красивые эскизы на сайте часто далеки от реальности из-за того, что в зоне, где по проекту должны появиться деревья, оказываются подземные коммуникации.
Однако потенциальные проблемы с экологией и соседство с действующими заводами вряд ли остановит от покупки тех, кто хочет жить близко к центру и хоть немного знаком с рынком петербургских новостроек, считает специалист по недвижимости компании «Адвекс» Ирина Усанова.
По ее словам, жилье в «сером поясе» Петербурга пользуется стабильным спросом – пример тому проекты застройки Октябрьской набережной. Возможные проблемы с экологией, отсутствие зеленых зон, и нехватка соцобъектов – общая беда почти всех новых районов, так что и это вряд ли остановит желающих приобрести квартиру. Причем, не только инвесторов, но и тех, кто хочет прописаться на Васильевском.
Девелоперы отказываются от строительства торгцентров в пользу жилья
Кризис на рынке торговой недвижимости, вызванный пандемией COVID-19 и сопутствующими ограничениями, вынуждает девелоперов отказываться от новых проектов. Так, Gremm Group передумала строить торговый центр площадью почти 30 тыс. кв. м на Каширском шоссе в Москве, продав площадку. Теперь генподрядная компания ГВСУ «Центр» может построить там 50–60 тыс. кв. м жилья.
Gremm Group Михаила Горяинова продала участок площадь 2 га в Москве на Каширском шоссе, 3, рассказал источник “Ъ” на рынке недвижимости. Это территория бывшего ремонтно-механического завода, где располагаются здания общей площадью 12,5 тыс. кв. м, помещения в которых частично заняты арендаторами, в том числе производственными цехами и торговлей. О сделке знают в CBRE. По данным собеседника “Ъ” на рынке недвижимости, Gremm Group выручила от продажи объекта 670 млн руб. В компании отказались от комментариев.
Gremm Group владеет и управляет несколькими гастропространствами в Москве, среди которых Усачевский и Москворецкий рынки. На площадке на Каширском шоссе планировалось строительство торгцентра общей площадью 25,9 тыс. кв. м, следует из градостроительного плана участка (ГПЗУ). По словам источника “Ъ” на рынке, Gremm Group отказалась от проекта ввиду его нецелесообразности. Помимо общего кризиса на рынке торговой недвижимости, вызванного пандемией COVID-19 и введенными ограничениями, на решение могло повлиять окружение будущего объекта. Директор по продажам офисов Knight Frank Ирина Артемова указывает, что торгцентру Gremm Group пришлось бы работать в условиях высокой конкуренции с находящимися неподалеку ТРК «Гудзон» и ТЦ «Варшавский».
По словам источника “Ъ” на рынке, теперь застраивать участок на Каширском шоссе будет ГВСУ «Центр». Это старейшая генподрядная компания, принадлежавшая первоначально Минобороны. По данным «СПАРК-Интерфакс», 97% акций ГВСУ принадлежит ЗАО «Профинанс». В совет директоров компании входит совладелец СМП-банка Борис Ротенберг. В портфеле девелопера жилые комплексы в Москве и Подмосковье, среднегодовой объем строительства, по собственным данным, составляет 500 тыс. кв. м. У гендиректора ГВСУ Николая Козерука также есть совместные девелоперские проекты с MR Group. В ГВСУ «Центр» от комментариев также отказались.
Строительство на площадке жилого комплекса Ирина Артемова называет наиболее удачным вариантом для редевелопмента объекта. По ее подсчетам, на участке можно возвести около 50–60 тыс. кв. м жилья. Аналитик сектора жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов оценивает инвестиции в проект на уровне 5,5–6 млрд руб., а стоимость реализации — от 230 тыс. руб. на 1 кв. м. Таким образом, выручить от продажи жилья можно будет 11,5 млрд руб.
Площадку на Каширском шоссе рассматривали многие девелоперы, рассказывает источник “Ъ” на рынке. По его словам, застройщиков могли отпугивать сложности с получением разрешительной документации на строительство жилой недвижимости. В Москомстройинвесте утверждают, что после утвержденного в 2017 году ГПЗУ данный участок на заседаниях ГЗК не рассматривался, в том числе и в части изменения разрешенного использования.
Эту локацию консультанты в целом считают неоднозначной. Помимо близости к центру и удобства выезда на Каширское и Варшавское шоссе Игорь Талалов называет минусы — соседство со строительным рынком «Каширский двор». Госпожа Артемова указывает и на близость площадки к трамвайным путям, что может стать ограничением при строительстве жилой недвижимости. Член совета директоров JLL Микаэл Казарян считает, что участок лучше подходит для размещения складских объектов внутригородской логистики либо многофункционального комплекса с офисными площадями.
ООО «ТРЦ «Голливуд»», соучредителями которого являются владельцы «Евроинвеста», получило разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса у станции метро «Пионерская». Таким образом, история участка, на котором более тридцати лет находился недострой начатого еще в советские годы кинотеатра «Русь», может быть в скором времени завершена: по плану комплекс откроется в 2023 году. Аналитики указывают на высокую конкуренцию торговых комплексов в районе, но отмечают, что этот объект будет иметь преимущество — непосредственно примыкать к вестибюлю станции метро.
По словам генерального директора ООО «ТРЦ «Голливуд»» Александра Селищева, концепция объекта (многофункциональный торгово-развлекательный комплекс) по сравнению с первоначальной, разработанной несколько лет назад, принципиально не изменилась, лишь немного уменьшилась площадь застройки — до 20,8 тыс. кв. м.
Долгие годы этот участок у «Пионерской» пребывал в запустении. С советских времен на нем располагался недострой кинотеатра «Русь», который впоследствии достался религиозной организации. В 2011 году участок вместе с недостроем приобрела компания «Стройкорпорация «Элис»», которая в 2012 году демонтировала заброшенную конструкцию, рассчитывая возвести на ней торгово-развлекательный центр. Однако компания «Элис» так и не смогла начать стройку, и в 2015 году участок был приобретен ООО «ТРЦ «Голливуд»». В состав учредителей ООО входят совладельцы ИК «Евроинвест» Юрий Васильев и Андрей Березин, а также предприниматели Дмитрий Озерский, Александр Селищев и Руслан Матюхин.
Участники рынка отмечают высокую конкуренцию торговых центров в Приморском районе. Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, говорит: «Долгое время Приморский район занимал лидирующие позиции по обеспеченности торговыми площадями в Петербурге. И лишь в 2011 году с вводом ТРК «Лето» уступил первую позицию Московскому району».
По подсчетам JLL, арендопригодная площадь качественных торговых центров в Приморском районе составляет 480 тыс. кв. м, обеспеченность — 848 кв. м на 1000 человек, что в 2,1 раза выше, чем в среднем по городу.
Наталья Киреева, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: «ТРК «Голливуд» обладает лучшей локацией по сравнению с конкурентами, он находится ближе к метро и, соответственно, оттянет часть пешеходного трафика от «Сити Молла» (расположен на другой стороне перекрестка, у которого стоит вестибюль «Пионерской».— “Ъ” ). Оптимальная концепция для этого объекта — торгово-развлекательный центр. Его успех будет зависеть от качества привлеченных брендов».
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, добавляет: «В случае реализации ТРЦ «Голливуд» мы увидим одну из наиболее интригующих схваток на рынке: новый ТРК против раскрученного «Сити Молла». Оба комплекса будут иметь схожий экономический масштаб (GLA), что делает базовые конкурентные условия достаточно ровными. Но на стороне «Голливуда» будет близость к выходу из метро и отсутствие якорей-гипермаркетов. Если ранее «якорные» гипермаркеты считались необходимым атрибутом такого крупного ТРК, то сейчас и гипермаркеты переживают не лучшие времена, и потребительские предпочтения постепенно меняются. В то же время «Сити Молл» сможет предложить результаты постепенного улучшения концепции — последним значимым событием данного процесса стало открытие объединенного фуд-корта и фуд-холла».
Господин Кокорев считает, что в целом Приморский район, несмотря на большие размеры и постоянное развитие, не избалован крупными удачными ТРЦ, поэтому новый объект не будет избыточным. Однако такое близкое соседство двух «лидеров» локального рынка, безусловно, вызовет конкуренцию, по крайней мере на первом этапе. «В долгосрочной перспективе возможно взаимовыгодное соседство, если каждый из ТРК постепенно займет свою рыночную нишу»,— резюмирует эксперт.