Уклонение дольщика от приёмки квартиры как основание освобождения застройщика от неустойки за просрочку
Дом сдан 7 месяцев назад. Почти все дольщики приняли квартиры и зарегистрировали свои права. Один из дольщиков предъявил к нашей компании – застройщику требование о взыскании неустойки за просрочку передачи. Дольщик ссылается на то, что мы не отправляли ему письменного уведомления о готовности передать квартиру, в связи с чем он, якобы, не знал о вводе дома. По нашему мнению такие действия дольщика являются злоупотреблением им своим правом на получение квартиры. Может ли суд отказать дольщику в иске в таком случае?
Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»
Достаточно определенно предсказать перспективы рассмотрения спора невозможно, поскольку многое будет зависеть от фактических обстоятельств дела.
Действительно, в силу правил ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускается злоупотребление правом, т.е. осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. При этом не реализация прав, влекущая негативные последствия для другой стороной, может рассматриваться как частный случай злоупотребления правом.
Так же по смыслу ст. 406 Кодекса, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Вместе с тем, в рассматриваемых отношениях необходимо руководствоваться правилами, определяющими порядок приемки – передачи квартиры, установленными ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 4 указанной статьи, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Согласно правилу ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. При этом обязанность по доказыванию факта соблюдения порядка уведомления участника долевого строительства о завершении строительства дома, необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях его бездействия возложена на застройщика.
При рассмотрении спора о взыскании в пользу участника долевого строительства неустойки, штрафа и компенсации морального вреда Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 14.06.2016 г. № 18-КГ16-40 указано следующее: «Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что истец не представил доказательств уклонения застройщика от передачи квартиры, как одно из оснований для отказа в иске, признана ошибочной, поскольку в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры Б. либо его уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.». В указанной ситуации коллегия посчитала, что подписание акта приема-передачи и регистрация права собственности на объект долевого строительства могли быть осуществлены дольщиком лишь после получения от застройщика извещения о завершении строительства и готовности к передаче данного объекта, которое застройщиком направлено не было.
Таким образом, в случае ненадлежащего уведомления Вами участников долевого строительства о необходимости принятия квартир Вы должны нести риск соответствующих неблагоприятных последствий.
Как правильно НЕ принять квартиру у застройщика?
Вы имеете право не принимать квартиру в новостройке, если она не подключена к сетям, у вас есть претензии к качеству строительства или если квартира не соответствует описанию в ДДУ. Как правильно это сделать, чтобы вас не обвинили в уклонении от приемки, рассказывает CEO компании «Госприемка» Ильдар Зиякаев.
В соответствии с 214-ФЗ «О долевом строительстве», дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если объект не соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям.
Обычно при осмотре составляется дефектный акт, а дольщик не подписывает акт приемки-передачи. Стороны договариваются, когда застройщик устранит недостатки.
Застройщик имеет право подписать акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, если у дольщика не будет мотивированных возражений . Мотивированным возражением является грамотно оформленная претензия с приложением доказательств. Доказательство – это официально составленный акт приема-передачи, в котором перечислены нарушения.
Как по закону отказаться от приемки квартиры:
1. Направить на юридический адрес застройщика уведомление о предстоящем комиссионном осмотре. Так осмотр объекта получит официальный статус, а документы будут обладать юридической силой. В комиссию входят дольщик, представитель застройщика и любое третье лицо.
3. Составить акт осмотра, который должны подписать все члены комиссии. Если представитель застройщика откажется подписать акт, то нужно подтвердить подписью остальных членов комиссии.
4. Подготовить претензию в адрес застройщика, указать в ней срок устранения выявленных недостатков. В соответствии с законом о защите прав потребителей, дольщик имеет право назначить любой разумный срок. Если застройщик не согласен, он обязан направить официальный ответ и перечислить причины, по которым невозможно устранить эти недостатки в указанные потребителем сроки. Максимальный срок устранения – 45 календарных дней.
5. После исполнения обязательств застройщик обязан повторно пригласить дольщика на приемку квартиры. Если в официальном письме с приглашением не будут указаны дата и время осмотра, рекомендую также направить уведомление с приглашением на комиссионный осмотр.
Спасибо, что дочитали текст до конца! Будем благодарны за лайк и подписку на наш канал.
Неустойка с дольщика за уклонение от приемки квартиры
Может ли застройщик взыскать с дольщика неустойку за уклонение от приемки квартиры или необоснованном отказе от подписания передаточного акта объекта долевого строительства, если подобное условие предусмотрено договором долевого участия? Если примеры отказов застройщику при подаче подобного рода исков?
П. 25 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года:
25. При установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.
Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).
Пример 1. Между Р. и ООО «Тикон» заключен договор участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме, в соответствии с которым застройщик обязался передать Р. указанную квартиру не позднее 31 декабря 2008 года. Застройщиком допущена просрочка исполнения обязательства по окончанию строительства и сдаче дома в эксплуатацию, передаточный акт подписан сторонами 16 апреля 2010 года.
Ленинградский районный суд города Калининграда, установив ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком и исходя из даты подписания указанного передаточного акта, взыскал в пользу Р. с ООО «Тикон» неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства и денежную компенсацию морального вреда.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда пришла к выводу о возможности уменьшения подлежащих взысканию в пользу Р. денежных сумм, указав следующее. Принимая во внимание двусторонний акт приема-передачи квартиры от 16 апреля 2010 года, Ленинградский районный суд города Калининграда проигнорировал ранее принятое решение Московского районного суда города Калининграда, приобщенное к материалам дела, согласно выводам которого Р. уклонялся от принятия квартиры, в связи с чем в соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и заключенным сторонами договором участия в долевом строительстве ООО «Тикон» 30 ноября 2009 года был составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. При этом платежи со стороны Р. производились с просрочкой, окончательный расчет по договору произведен в период рассмотрения дела Ленинградским районным судом города Калининграда (16 апреля 2010 года).
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда, соглашаясь с выводами Ленинградского районного суда города Калининграда относительно просрочки исполнения обязательства застройщика по сдаче жилого дома в эксплуатацию, а также по передаче квартиры истцу в предусмотренный договором срок — до 31 декабря 2008 года, сочла, что эта просрочка имела место в период с 1 января 2009 года до составления указанного одностороннего акта. С учетом степени вины застройщика, принимая во внимание, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия на основании статьи 333 ГК РФ уменьшила размер неустойки, рассчитанной в соответствии со статьей 6 (часть 2) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Одновременно с учетом длительности нарушенного обязательства, характера и объема причиненных истцу нравственных страданий, вины исполнителя судебная коллегия уменьшила размер компенсации морального вреда, взысканной в пользу Р. решением районного суда.
Пример 2. Решением Сестрорецкого районного суда города Санкт-Петербурга отказано в удовлетворении требования Л. о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, предусмотренного договором участия в долевом строительстве жилья, в связи с тем, что такое нарушение возникло в результате действий самого истца, у которого отсутствовали основания для отказа в принятии квартиры по причине наличия в ней недостатков. Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда решение районного суда оставлено в силе.
Ваши примеры касаются случаев взыскания неустойки дольщиком с застройщика, а мой вопрос о взыскании неустойки ЗАСТРОЙЩИКОМ с дольщика, если последний уклоняется от приемки квартиры